物业服务费详解：计算方式、构成项目与收费制度全解析

物业服务费详解：计算方式、构成项目与收费制度全解析

近年来，围绕物业费的话题时常被提起，有关物业费的纠纷也越来越多。当遇到相关问题时，不少市民会想到拨打12345热线寻求帮助。那么，物业服务费究竟是如何计算的？又有哪些需要注意的事项呢？

物业服务费是指物业公司向业主征收的各项费用的总和，包括物业服务费、暖气费、垃圾处理费、水电费和车位管理服务费等。

物业服务费是物业公司为业主提供有偿服务直接获得的相应报酬。该费用征收会在物业合同中进行详细约定，每月均会按照业主房屋的面积产生相应费用。计算公式为物业费单价×房屋建筑面积×月数。物业费单价的高低会与城市级别、小区档次、是否高层住宅等因素有关。

物业服务费主要包括以下几部分：

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等：这部分费用用于支付物业管理公司工作人员的薪酬，包括保安、保洁、维修人员等。

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：包括小区内的道路、绿化、电梯、消防设施等公共区域和设施的维护费用。

3. 物业管理区域清洁卫生费用：用于小区内公共区域的清洁和垃圾处理。

4. 物业管理区域绿化养护费用：包括花草树木的种植、修剪和养护。

5. 物业管理区域秩序维护费用：用于小区安全保卫、门禁系统维护等。

6. 办公费用：物业管理公司的日常办公支出。

7. 物业管理企业固定资产折旧：公司购置的设备、工具等固定资产的折旧费用。

8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：为小区购买的相关保险费用。

9. 经业主同意的其他费用：根据小区实际情况，经业主大会同意的其他支出。

物业服务费的收费方式分为包干制和酬金制两种：

1. 包干制：由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

2. 酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

根据《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

1. 未收房是否需要缴纳物业费？

不行。当房屋达到交付标准后，开发商通知业主接收房屋，如果业主没有合理的原因而不接收房屋，从通知交付的那一天起，就要开始承担物业服务费。

2. 物业服务合同到期后是否需要缴纳物业费？

虽然合同期满，但业主大会或业主委员会没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，原物业服务企业继续为小区提供了实际的服务，如保洁、保安、保绿、保修和客服等“四保一服”，这些服务是保障小区正常运转所必需的，业主实际上享受了这些服务，所以物业服务企业收取物业费是合理的。

3. 能否以不需要物业服务为由拒绝支付物业费？

不能。业主在购买房屋时，通常会与物业服务企业签订物业服务合同，这份合同是具有法律效力的文件，明确规定了双方的权利和义务，其中，业主按时缴纳物业费是主要义务之一。而且由于物业服务是面向整个小区的公共区域和公共设施的维护、管理等综合性服务，具有公共服务的属性，如小区的道路清扫、路灯维护、电梯保养、门禁系统管理等，这些公共服务是为了维护小区的整体安全、环境整洁和正常秩序。

4. 房屋出租后谁应缴纳物业费？

当房屋出租时，业主（出租人）和租户（承租人）可以在房屋租赁合同中明确约定物业费由谁来缴纳，这是最主要的判定依据。这种约定实际上是一种民事合同中的权利义务分配，只要双方自愿且符合法律规定，就具有法律效力。

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