离异后卖房税务攻略：五种税费计算及优惠政策

离异后卖房税务攻略：五种税费计算及优惠政策

2024年11月，张三将自己于2021年1月以120万元购买的房屋，以100万元的价格出售给李四。这起看似简单的房产交易背后，隐藏着复杂的税务问题。对于经历过离异的夫妻来说，房产出售更是需要谨慎处理。本文将为你详细解析夫妻离异后房产出售的税务攻略，帮助你避免不必要的经济损失。

离异后房产出售涉及的主要税费包括个人所得税、增值税、附加税、土地增值税和印花税。下面我们将逐一介绍这些税费的计算方法。

个人所得税

个人出卖房屋，属于财产转让，需要就“财产转让所得”按20%的税率缴纳个人所得税。财产转让所得是指卖房收入减去房产原值和合理费用后的余额。如果卖房人无法提供相关凭证，税务机关将按卖房收入的1%-3%来核定征税。

以张三为例，他120万元买的房子，目前只能100万元卖掉，亏了20万，自然也就无需缴纳个人所得税。但如果他无法提供相关凭证，税务机关按卖房收入的1%核定的话，其还需要缴纳1万元的个人所得税。

增值税

卖房人转让自建自住的房屋的免征增值税。对于购买所得的房屋，持有不满2年的，应按收入的5%缴纳增值税。持有已满2年的，则免征增值税。

附加税

附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育税附加。计算基数是应缴纳的增值税数额。城市维护建设费的税率有三档，纳税人所在地在市区的，税率为7%，在县城、镇的，税率为5%，在其他地方的，税率为1%。教育费附加费率一般为3%，地方教育费附加费率一般为2%。

土地增值税

个人出卖住房的，免征土地增值税。个人出卖非住房的（如商铺、公寓），则需要缴纳土地增值税。土地增值税根据增值额适用不同的税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

印花税

个人销售或购买住房暂免征收印花税。

国家给予了一些税收优惠，日常听的比较多的就是“满五唯一”。“满五唯一”的意思是个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。5年的起算时间以产权证和契税发票上的时间确定，哪个早就以哪个为起算点。

此外，继承/遗赠，离婚析产，将房产无偿赠与近亲属或抚养人/赡养人的，免征个人所得税。

1. 保留好相关证据：在处理房款时，保留好相关的证据，如购房合同、卖房合同、银行转账记录等，以便在需要时证明房款的来源和性质。

2. 签订协议明确归属：可以与配偶签订协议，明确约定出售婚前房产所得房款的归属，以避免日后产生纠纷。

3. 咨询专业人士：在实际操作中，建议咨询专业的税务师或律师，以确保所有操作符合相关法律法规，避免不必要的税务风险。

离异后房产出售的税务问题虽然复杂，但只要掌握了正确的知识和方法，就能有效规避风险，保护自己的合法权益。希望本文能为你提供有价值的参考，让你在房产交易中更加从容自信。