专家预警：2024年楼市或迎全面贬值，这三类房子将率先降价
专家预警：2024年楼市或迎全面贬值，这三类房子将率先降价
2024年，中国楼市或将迎来首个“全面贬值”周期。专家分析指出，在住房存量饱和、人口老龄化加剧以及M2增速放缓等多重因素影响下，三类房子可能率先降价。
楼市，就是一个江湖，从来不缺热点。网上看到一篇《北方楼市正整体沦陷》文章，评论多达上万条，想必也算是热文了。文中列举了诸多城市（其中不乏大城市）在这几年的房价变化，从评论看，许多人也表达了共鸣，但也有不少网友认为，此前涨了那么多，这点跌幅还远远不够。
但不可否认的是，今年楼市的“金九银十”整体上呈现旺季不旺的特点，从媒体报道看，比如“国中”城市郑州再现零首付送车位、华东特大城市南京市的江北国家新区某小区半年前的成交价为2.6万元/平米，现在挂牌价不过2.3万元/平米，而且成交周期还在变长。中国证券报报道信息也显示，“黄金周”8.5折楼盘在北京比比皆是。
日前两大机构的研究报告也证实了这一点。贝壳研究院9月28日发布的第三季度重点城市二手房市场报告显示，随着成交量下降，均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。易居发布的网络调查问卷显示，91%的家庭收入减少，其中56.67%的家庭表示购房计划有变，“原来打算购房，现在打算再观望一段时间”占到43.98%，说明购房者越来越理性，观望氛围浓厚。
所以，专家表示，这不是个别现象，我们不能沉醉于房价“只涨不跌”的过去式，房子作为一种商品，同样也受经济规律等影响，明年后可能进入首个“全面贬值”周期，3大条件下，或不得不降价。
住房存量饱和，市场供大于求特征越来越明显
早在2019年底，易居房地产研究院的研究报告就显示，随着全国房地产市场进一步降温，预计2020年全国商品房将供大于求。没想到这次突发疫情的到来，售楼处在一段时间大都处于关闭状态，更加剧了楼市库存的累积。易居发布的2020年上半年百城库存报告还显示，截止上半年末，百城新建商品房去化周期为12.8个月，明显超过了2016-2019年的低位水平，整体上呈现上行态势。
存量市场，即二手房数量也不低，网上有数据说，我们的存量住房够30亿人居住，可能有些夸张，但从央行的报告看，我们的住房拥有率已经达到96%，户均住房1.5套，这个水平是远高于国际1.1套的平均水平。一些研究机构的报告也显示，一二三线城市的住房空置率普遍在20%左右，城市等级低、人口净流出城市的空置现象可能更严重一些。此外，今年以来，一些重点城市二手房挂牌量不断创新高也表明，住房供大于求的现象在不断呈现。
老龄化进入新阶段，新生人口继续创出新低
老龄化是一个无法回避的话题，数据显示，截至到2018年底，我国老龄化人口达到2.49亿人，占总人口的17.9%。按照国际通行标准，当一个国家或地区65岁以上老人超过7%，就进入老龄化社会了，超过14%就属于深度老龄化，到2019年，浙江、辽宁、上海、山东、江苏、四川、重庆等省市均跨入14%深度老龄化线内。
老龄化率之所以不断增长，不仅仅是自然形成原因，其中一个重要因素就是新生人口“不给力”，过去那种依靠新生人口弥补老龄人口的想法越来越不现实，当各种生活成本包括住房成本等上升，以及观念转变，人们更倾向于少生，甚至不生。数据显示，虽然2016放开了二胎政策，但在2019年的人口出生率仅为10.48‰，创1949年来新低。社科院的人口绿皮书指出，人口负增长时代即将到来。人口的“青黄不接”毫无疑问对住房需求产生影响。
M2高速增长的时代一去不复返，现金贬值压力减小
房地产趋势，长期看人口，中期看土地，短期看金融。过去20年房价为什么涨速较快？其中一个重要的因素是货币。梳理发现，2000年以后货币供应M2增速均在双位数以上，一直到2017年才降至个位数。有人说，今年M2又重回两位数了，很显然，这不是趋势，是受到疫情特殊情况影响，正如易纲行长所言，此时的金融政策具有阶段性，要考虑提前退出，我们可以看到，到6月份以后，M2增速开始回落。
其实，透过以往的规律发现，M2与经济增速保持着高度的一致性，随着经济增速趋缓，M2保持与之对应的增速也是必然。中长期看，货币增速一定会进一步降低，央行易纲行长近日在《中国金融》上表示，实施正常货币政策，保持正的利率，保持正常的、向上倾斜的收益率曲线，总体上有利于经济社会的可持续发展。从中可以读出，只有货币增速减小，才可能做到我们的资金收益率向上，这跟他此前所说的“不能让老百姓手中的票子变毛了”一脉相承。显然，没有资金推动，房价上涨的动力就衰减了。
此外，资金监管新规下，或是促使房价回归的直接因素。
经济专家黄奇帆在2019年曾做出一个预测，中国房地产开发企业总体负债将大幅下降。在他看来，在2018年，9万多家房企的总负债率在84%以上，在新的房地产格局下，中国房地产高负债模式将得到彻底改变，负债率或从80%降到40%-50%，这么大降幅能实现吗？住建和央行此前发布的“3条红线”新规给出了答案。根据要求，房企需要在2023年6月30日完成降负债目标。如何做呢？按照业内人士的说法，靠做财务报表是行不通的，唯一的做法就是加快回笼资金步伐，在需求相对稳定的情况下，正如央媒经济日报所言，“降价跑量可能是最直接的举措”。
这三类房子可能率先降价
一是城市结合部的房子。对于任何一个城市而言，市区的空置房相对较少，主要就出现在郊区，因为这里没有产业，没有人口，城市未来发展也不会把一些重要的资源配置在城市边缘地带，所以，本地接盘人少，市区的人也不愿跑那么远。从目前开发商促销来看，核心地段的房子暂并没有加入到优惠之列，一般都是对地段不好的房子进行促销，都市圈的郊区尤多，当各房企都加入到冲刺回款的关口，城市结合部的房子，包括与卫星城的连接地带，都将率先降价以吸引客户。
二是品质差且老旧的高层住宅。即便在房价上升期，品质差、物业差以及配套差的房子都跑不赢那些好房子，当开发商都在打价格战时，购房者把注意力都集中新房上，二手房并不是他们关注的重点，那些品质差的老旧二手房更是无人问津，这里要特别说明的是，如果说低密度的老房子还有拆迁预期的话，那么那些品质差的老旧高层住宅要想出手，不把价格让到一定水平，刚需是不会接盘的。
三是设有居住权的房子。这一类房子可能并不为很多人所知，原因在于《民法典》从2021年1月1日开始，其中规定，“居住权人有权按照合同的约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住需要”。在实际运用中，比如像夫妻离婚后，根据需要，一方可以给另一方登记设立居住权，老人可以给亲戚，甚至保姆登记设立居住权。当居住权和使用权剥离开后，设立居住权房屋的交易也就受到限制。在居住期内，实际上是不体现财产价值的，贬值也很正常了。
总结
随着房地产进入平稳发展状态，在前述各种因素的综合作用下，房价大幅波动的概率越来越小，有一种说法是，房价不涨，或者少涨就意味着亏损，那么，虽然不是所有房子都会贬值，比如带优质学区的房子、核心地段的房子等，但缺乏流动性的这三类房子最有可能率先降价，迎来“贬值潮”。