契税上调遇楼市回暖，第三套房投资需谨慎

契税上调遇楼市回暖，第三套房投资需谨慎

2024年11月份，全国房地产市场出现积极变化，市场交易趋于活跃，房价回稳变化增多，市场预期继续改善。这一轮楼市回暖，为购房者提供了新的机遇和挑战。特别是对于考虑购买第三套房的家庭来说，契税法的实施和房地产市场的变化，使得决策变得更加复杂。本文将从契税政策、市场动态、利弊分析等多个维度，探讨在当前环境下，是否应该购买第三套房。

根据财政部、税务总局和住房城乡建设部发布的公告，自2024年12月1日起，个人购买家庭第三套及以上住房的契税政策有所调整。具体规定如下：

• 对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
• 对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
• 对于第三套及以上住房，无论房屋面积大小，契税税率统一为3%。

这一政策调整，意味着购买第三套房的税收负担相对较高。对于预算有限的购房者来说，这无疑是一个需要重点考虑的因素。

2024年11月份，全国房地产市场呈现以下特点：

• 市场交易趋于活跃：随着政策优化调整，购房门槛降低，购房负担减少，居民刚性和改善性住房需求得到释放。10月份以来房地产市场交易总体回升，11月份新建商品房销售情况进一步改善。1—11月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比1—10月份收窄1.5和1.7个百分点。其中，11月份当月销售面积和销售额都实现正增长。

• 房价回稳变化增多：随着促进房地产市场止跌回稳的各项政策效果显现，房地产市场交易趋于活跃，交易价格出现回稳势头。11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加10个百分点，二手住宅环比上涨的城市比上月增加2个百分点。

• 市场预期继续改善：房地产市场交易改善、价格回稳带来了市场预期好转。PMI调查显示，11月份房地产业市场预期指数比上月回升1.1个百分点。

经济负担

购买第三套房需要考虑的主要经济负担包括：

• 契税：根据最新政策，第三套房的契税税率为3%，明显高于首套房和第二套房。
• 贷款利率：虽然政策鼓励降低房贷利率，但对于第三套房来说，银行可能会执行更高的利率标准。
• 维护成本：多一套房产意味着更多的物业管理费、维修费用等。

市场风险

• 政策风险：房地产市场受政策影响较大，未来政策的不确定性可能带来投资风险。
• 市场波动：虽然当前市场回暖，但未来走势仍不明朗，存在价格波动的风险。

潜在收益

• 资产增值：在市场持续向好的情况下，房产作为固定资产，具有较好的保值增值潜力。
• 租金收入：如果用于出租，可以带来稳定的租金收入。

根据住建部2025年房地产工作的重点任务，政策将更加积极地支持房地产市场的稳定发展。具体包括：

1. 持续用力推动房地产市场止跌回稳：政策将从供需两端发力，包括释放需求和改善供给。预计核心城市的限制性政策将进一步优化，降低房贷利率和首付比例，降低交易税费等。

2. 构建房地产发展新模式：加快发展保障性住房，增加改善性住房特别是“好房子”供给，建立“人房地钱”要素联动机制。

3. 大力实施城市更新：通过城市更新项目，提升城市居住环境和生活质量。

4. 打造“中国建造”升级版：推广智能建造、绿色建造、装配式建筑，提升建筑品质。

5. 建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子：满足居民对高品质住房的需求。

对于考虑购买第三套房的家庭来说，建议从以下几个方面进行考量：

1. 个人财务状况：评估自己的经济实力，确保不会因为购买第三套房而影响生活质量。

2. 市场动态：密切关注当地房地产市场的最新政策和价格走势，选择合适的入市时机。

3. 投资目的：明确购买第三套房的目的，是为了自住、出租还是纯粹的投资。

4. 风险承受能力：充分考虑房地产市场的不确定性，评估自己对风险的承受能力。

在当前的市场环境下，购买第三套房需要谨慎决策。虽然契税法的实施增加了税收负担，但房地产市场的回暖也为投资提供了新的机遇。建议购房者充分考虑个人情况，做好充分的市场调研和财务规划，必要时可咨询专业人士的意见。