二手房交易必查居住权：三步教你规避购房风险

二手房交易必查居住权：三步教你规避购房风险

随着《民法典》的实施，居住权作为一项重要的用益物权制度，对房屋买卖产生了深远影响。在购买二手房时，除了关注房屋的基本信息和产权状况外，查询居住权设置情况同样至关重要。本文将为你提供一套实用的居住权查询指南，帮助你规避购房风险。

居住权是《民法典》新增的一项用益物权，是指权利人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。居住权的设立，使得房屋所有权与使用权分离，即使房屋易主，居住权人仍可在居住权期限内合法居住。

居住权的存在可能对房屋交易产生重大影响。例如，如果房屋上设立了长期居住权，即使你购买了房屋，也可能无法实际入住。因此，在购房前查询居住权设置情况，是保障自身权益的重要步骤。

第一步：不动产登记机构查询

这是最权威、最直接的查询方式。根据《广州市不动产登记资料查询办法》，权利人可以查询、复制本不动产登记结果和原始资料，利害关系人可以查询不动产登记结果。

查询所需材料：

• 个人：身份证、房产证等相关材料
• 法人或非法人组织：可通过“广州不动产登记”微信公众号、“广州市不动产登记资料利用”微信小程序查询名下不动产登记信息

查询途径：

• 线下：携带相关材料前往当地不动产登记中心（如房地产交易中心或房管局）档案馆或窗口进行查询。
• 线上：登录当地房产管理局官网，在线输入产权人姓名及产权证号等信息即可查询。部分城市支持线上查看居住权登记情况。

第二步：网上查询

虽然线上查询便捷，但目前并非所有城市都开通了居住权线上查询功能。以六安市为例，线上自助办理居住权登记模块暂时没有开通，建议市民携带相关材料到六安市不动产登记中心申请居住权登记。

第三步：物业管理查询

虽然物业管理方的信息可能不够全面，但向小区物业了解相关信息，可以作为补充参考。需要注意的是，物业提供的信息不具备法律效力，不能作为最终依据。

在一起居住权纠纷案例中，王某与李某原是夫妻关系，二人婚内购买了一套房屋，登记为妻子李某单独所有。后二人经法院调解离婚，李某签署承诺书，承诺王某的父母对这套房屋享有永久居住权，并进行公证。但后来王某父母与李某在该房屋居住期间，双方数次产生冲突，李某因此要求他们搬离。王某及其父母诉至法院，要求判令对该房屋享有永久居住权。法院审理后认为，李某签署的承诺书虽然载明给予王某父母居住权，但居住权以登记为生效要件，而双方均未向登记机构申请居住权登记，因此此案居住权不成立，法院判决驳回王某及其父母的诉讼请求。

这个案例说明，即使有书面承诺或协议，如果没有进行居住权登记，居住权并不具备法律效力。因此，在购房前，务必通过正规渠道查询房屋的居住权登记情况。

1. 合同约定：在签订房屋买卖合同时，应明确约定房屋是否存在居住权，以及居住权的具体情况。建议将相关条款写入合同，明确违约责任。

2. 登记要求：居住权自登记时设立，未办理登记的居住权合同不产生物权效力。因此，查询时应以不动产登记机构的登记信息为准。

3. 专业咨询：如有疑问，应及时咨询专业律师或房产中介，获取法律和市场的双重保障。

查询居住权虽然需要一定的时间和精力，但为了保障自己的合法权益，这一步骤绝对值得。通过以上三种途径，你可以全面了解房屋的居住权设置情况，避免购房后出现不必要的纠纷。记住，谨慎对待每一个细节，才能真正实现安心置业。