日本房地产泡沫破裂25年：从经济奇迹到失落一代

日本房地产泡沫破裂25年：从经济奇迹到失落一代

1991年，日本房地产市场迎来了前所未有的转折点。这一年，日本全国住宅土地价格指数达到历史高点435点，随后便开始了长达数十年的下跌之路。这场房地产泡沫的破裂，不仅重创了日本经济，也深刻影响了整整一代人的人生轨迹。

1985年，日本签署《广场协议》后，日元开始大幅升值，出口受到抑制。为应对经济下行压力，日本采取了宽松的货币和财政政策。在扩张性政策推动下，地产、股票等资产价格迅速上升，个人、企业、金融机构纷纷进行土地投机。

1989年5月起，日本央行连续5次将贴现率由2.5%上调至6%，猛烈的加息使得股市率先崩盘。1990年，日经225指数跌幅达38.7%，企业直接融资受挫、金融资产贬值，资金链断裂，危机传导至房地产市场。

1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，控制土地融资总量，要求房地产贷款增长率低于总贷款增长率，日本房地产业的融资活动迅速减少。由于缺乏金融机构资金支持，“不动产抵押—贷款—购买不动产—不动产抵押”的高杠杆链条断裂，房地产泡沫破裂。

1991年，日本住宅地价指数开始大幅下滑，至1995年，住宅地价指数降幅达30.5%，新建公寓平均价格从1991年4488万日元，跌至3546万日元，跌幅达21%。

1992年，日本的泡沫经济达到顶峰，此后便陷入了长期的衰退。短短几年的时间，社会就业岗位骤然减少60%，房价持续下跌48个月。彼时百万大学生涌入市场，等待他们的却是长达10年的就业冰河期。

在他们走向职场之前，泡沫经济下的日本十分繁荣，股票和房地产市场价格齐涨，东京的地价总和一度可以买下整个美国。企业求才若渴，忙着扩张，给来面试的求职者报销来回打车费不说，结束还会送上小礼物。入职前的聚餐，也必须去市中心六本木的高档寿司店。

一些大型企业，甚至会在即将入职的大学生毕业前两个月为他们送上出国游，以避免人才被竞品挖走。这一时期的年轻人，尤其是大学毕业生，根本不愁找不到好工作，一毕业就会有无数的机会向他们涌来，他们仿佛站在了人生的快车道。并且在35岁之前，就能够积累到足够的财富和社会地位。

然而，这一切都在1990年代泡沫经济被戳破时戛然而止。陷入经济危机中的日本企业，开启了大规模的裁员收缩和关闭潮，招聘岗位大幅减少，大学生就业形势急转直下。又由于当时还是传统的日式终身雇佣制和年工序列制，老员工不走，新人也就没机会进。这就导致竞争持续加剧。在那时，即便是顶尖学府的毕业生，也难以获得理想的岗位。

更令人无力的是，就业市场开始比拼家庭资源。当时，日本绝大多数社会资源都掌握在“团块世代”（指日本生于1947年到1949年之间的一代人，这一代人是日本二战后出现的第一次婴儿潮人口，大约有700万人。）的手中。他们在经济高速增长时参加工作，推动了二战后日本经济的腾飞，也因此积累了相当坚实的物质基础。据统计，“团块世代”60岁时所拥有的资产是40～50岁这拨人的3倍以上。当时日本大型企事业单位的员工中，有接近50%的比例都来自“团块世代”家庭。

为了缓解就业的压力，日本政府通过乡村振兴和研究生扩招的政策来“延缓就业”，三年内有30万人回流乡村，40%的毕业生选择考研。

但好景不长，等到1996年，日本停止基建，这些人又不得不重新回到城市，加上延缓就业的那批学生刚好硕士毕业，他们一下子又全都涌入东京、大阪、名古屋找工作。

据说，当时有110万人等待就业，学校里还有260万在读学生，社会根本无力承载这么多人的工作需求。

于是，政府又出台了“劳动派遣”的政策，大学生只能去便利店、咖啡店等做临时工的工作，没有培训，没有晋升空间，犯错随时可能会被解雇，大概只有47%的大学生能转正。

日本的“飞特族”（フリーター）就是在这样的就业环境中诞生的，而后续的安倍经济学刺激，也都是在增加此类“散工”岗位。

面对经济衰退，日本政府采取了多种应对措施。1990—1991年，日本实际GDP增速从5.5%跌至2.9%，到1992年只有0.4%。为了恢复经济，日本货币和财政政策同时发力。1990年8月至1993年9月，官方贴现率6次下调，从6%下调至1.75%，显著低于泡沫破灭前2.5%的平均基准利率水平。在财政政策上，宫泽喜一内阁、细川护熙内阁和村山富市内阁，接连推出项目规模超过10万亿日元的以公共项目为中心的紧急应对措施。1992—1994年，日本实际GDP增速在小于1%区间的低位徘徊。随着宽松政策起效，经济增速有所回升，1995年经济增速回到了2.7%。

房地产需求侧政策上，大藏省逐步放松房企贷款融资限制，1991年底，总量控制已修改为“触发方式”的监视体制，内阁筹备推进城市规划、国土规划等更具结构性和综合性的土地对策；1994年取消房企所有融资限制；交易层面，也给予税费优惠，如1995年推出住宅取得促进税制，鼓励居民购房；1996年取消土地特别保有税，降低短期土地转让收益税率，地价税从0.3%降至0.15%。

受经济恢复的带动，以及房地产需求侧政策支持，房价得到短暂修复，1995年至1997年，新建公寓平均价格从3546万日元低点涨至3756万日元，涨幅为5.92%。

日本房地产泡沫破灭的历史教训，值得深思。这场危机不仅暴露了经济政策的失误，也揭示了过度依赖房地产和金融投机的危险。更重要的是，它提醒我们，一个国家的长期发展必须建立在坚实的实体经济基础之上。

日本的经验告诉我们，当经济泡沫破裂时，受影响最大的往往是普通民众。就业机会减少、收入下降、债务负担加重，这些都可能对一代人的人生轨迹产生深远影响。同时，政府的应对措施虽然能在一定程度上缓解危机，但恢复过程往往漫长而艰难。

对于中国而言，日本的经历提供了重要的参考。当前，中国正面临着人口老龄化、经济转型等挑战，如何避免重蹈日本覆辙，实现可持续发展，是摆在我们面前的重要课题。这需要我们坚持“房住不炒”的政策导向，注重实体经济的发展，同时也要关注民生保障，确保经济发展的成果惠及每一个人。