常山法院撤销小区业委会续聘决定：未依法召开业主大会

常山法院撤销小区业委会续聘决定：未依法召开业主大会

在物业管理中，业主委员会的决策是否合法合规，直接关系到广大业主的切身利益。近日，浙江省常山县人民法院审理了一起因业主委员会未组织召开业主大会续聘物业公司而引发的业主撤销权纠纷案，通过司法途径维护了业主的合法权益。

漫画：穆依

案件背景：业委会擅自续聘物业公司

浙江省常山县某小区的前期物业服务由浙江某物业服务有限公司提供，服务期限为2017年11月至业委会成立并与选聘的物业公司签订合同之日止。

2022年6月，该小区召开了首届业主大会，选举成立了业主委员会，并表决通过了小区业主大会议事规则和管理规约。规则明确，选聘物业公司需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半的业主同意。

然而，同年8月17日，业委会未经业主大会表决，直接张贴公示宣布续聘原物业公司，公示期为8月17日至23日。公示称，未在截止日前反馈意见的业主将被视为同意续聘决定。

业主反对：100多名业主联名要求撤销决定

小区业主对业委会的决定表示强烈反对。2022年8月22日，100多名业主联名向相关部门反映，认为业委会未经法定程序召开业主大会和表决，要求监督业委会依法履职。

同年12月，姜某等7名业主代表将业委会诉至法院，要求撤销物业服务合同续签公示通知及业委会与物业公司签订的合同。

法院审理：续聘决定存在程序瑕疵

常山法院审理认为，选聘和解聘物业服务企业应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业委会虽辩称程序有所简化，但并未采取有效措施保障业主的参与权和表决权，仅通过张贴公示的方式难以确保全体业主的知情权和参与权。此外，“未参与表决视为同意”的条款存在瑕疵，不能直接推定未参与表决的业主已同意续聘。

司法建议：推动业主大会规范召开

为减少类似纠纷，常山法院向住建部门和街道发出司法建议，建议指导小区召开业主大会，对续聘物业服务公司等事项进行表决。

2023年7月，住建部门回函表示将加强对业委会的监督指导。随后，该小区召开业主大会临时会议，就是否续聘原物业公司进行了表决。

最终判决：撤销续签决定

鉴于小区已召开业主大会进行表决，原告撤回了要求撤销物业服务合同的诉请。最终，常山法院依法判决撤销业委会于2022年9月5日作出的《关于物业服务合同续签公示通知》的决定。

观察思考：业主撤销权的法律意义

业主撤销权是法律赋予业主的重要权利，旨在防止业主大会或业主委员会作出侵害业主合法权益的决定。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条，业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主撤销权的行使需通过诉讼途径，由人民法院裁判。合法权益受到侵害的业主，包括建筑物区分所有权人和已合法占有专有部分的民事主体，均有权提起撤销之诉。

撤销权的行使将导致相关决定失效。如果决定仅涉及业主内部权益，法院撤销决定的效力仅及于诉讼当事人及其他业主；如果涉及第三方，相关法律行为也将被认定无效，善意第三人可请求赔偿信赖利益损失，恶意第三人则无权获得赔偿。