2024上半年中国住房租赁市场总结与展望
2024上半年中国住房租赁市场总结与展望
2024年上半年，中国住房租赁市场在宏观经济承压、居民收入预期下行等因素影响下，租金整体呈现下行态势。全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，但租金房价比上升至2.09%。在政策支持下，保租房筹集稳步推进，市场化长租公寓企业积极拓展业务，行业呈现新的发展态势。
市场运行情况
2024年上半年，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房大规模入市等因素影响，市场租金整体呈现下行态势。根据50城住宅租赁价格指数，2024年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，较去年同期由涨转跌。6月，50城住宅平均租金为36.3元/平方米/月，环比微涨0.01%，同比下跌1.60%。
从城市涨跌幅来看，上半年42个城市住宅租金累计下跌。具体来看，2024年上半年，北海、石家庄、西安等7个城市租金累计上涨，其中北海涨幅最高，为1.54%；温州、福州等9个城市租金累计跌幅在2.0%及以上，其中温州跌幅最大，为4.76%；宁波、兰州等15个城市租金累计跌幅在1.0%-2.0%之间；广州、北京等18个城市租金累计跌幅在1.0%以内。深圳租金上半年基本持平。
分梯队来看，上半年各梯队城市租金累计均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年上半年，一线城市住宅平均租金累计下跌0.44%，二线城市累计下跌1.14%，均较去年同期由涨转跌；三四线代表城市平均租金累计下跌1.06%，跌幅较去年同期扩大0.60个百分点。
租金收入比与租金房价比
2024年上半年，随着租金水平持续下跌，重点城市租金收入比普遍下降，居民租房负担有所减轻。2024年6月，50城租金收入比均值为17.8%，较去年同期（19.0%）下降约1.2个百分点。除北海外，其余49个城市的租金收入比均较2023年6月有所下降。
2023年以来，受重点城市房价持续下跌影响，租金房价比整体呈上升态势。2024年6月，50个重点城市住宅租金房价比均值为2.09%，较去年同期（1.99%）提升0.10个百分点。具体来看，除温州租金房价比与去年同期持平外，其余49个重点城市租金房价比均较去年同期有所提升，其中北海、常州提升幅度在0.2个百分点及以上。
租客画像与租房偏好
中指研究院2024年中的全国租客问卷调查显示，受访租客中52%年龄在25-34岁之间，66%为本科及以上学历，77%毕业在5年之内，62%的家庭月收入在3000-10000元之间。租房方面，74%的受访租客月租金在1000-5000元之间，52%的受访租客租房面积在10-60平方米之间。
集中式公寓租客群体特征显示，73%为本科及以上学历，月租金高于3000元的占比达48%，租金收入比超过30%的占比达54%。较高的租金水平和租金收入比一方面说明，集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境支付更高的租金；另一方面也说明，集中式公寓租客目前租金负担相对较大，在收入预期下行的情况下，更可能会换租便宜的住房。
政策环境
2024年上半年，中央和地方继续积极施策，供需两端协同发力促进行业平稳健康发展，行业金融支持体系持续完善，转化为保租房或将成为消化存量房产的重要方式。
中央政策
住房租赁金融17条：1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措。
3000亿元保障性住房再贷款：5月17日，央行相关负责人表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
地方政策
据中指研究院监测，2024年上半年，我国地方政府共出台住房租赁相关政策80余次。分月度来看，1-5月各月政策出台频次均在10次及以上，其中1月和5月各地住房租赁政策出台较为密集，频次超过了20次。
保租房筹集与REITs发展
保租房筹集
2024年上半年，多城发布2024年保租房筹集计划。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%。2024年上半年，广州、上海、北京等重点城市均公布年度保租房筹集计划，总体而言，2024年保租房计划筹集规模较去年有所减少，但绝对量仍保持较高水平，且各城市积极筹集保租房，部分城市已提前完成年度目标。
保租房REITs
2024年以来，保租房REITs市场亦呈现出“首发+扩募”双轮驱动的格局，未来市场有望获得更多的资金支持。截至2024年一季度，五支保租房REITs的12个底层租赁项目出租率均在90%以上，其中中金厦门安居REIT的两个项目保持接近满租的状态，出租率持续维持在99%以上。
企业运营与市场格局
市场格局
住房租赁优秀企业紧抓行业机遇，积极拓展业务版图，巩固提升行业地位。上半年，随着“住房租赁金融17条”、“3000亿元保障性住房再贷款”等政策落地，住房租赁行业融资环境进一步改善，住房租赁优秀企业紧抓行业机遇，积极拓展业务版图，提升市场占有率。根据中指研究院监测数据，截至2024年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达114.2万间，较2023年末增加9.3万间；其中万科泊寓开业规模超18万间，龙湖冠寓超12万间，行业领先地位稳固。
企业运营
优秀租赁企业积极优化企业经营策略，提高运营效率与经营质量，包括：推行灵活租期模式提升平均出租率；提升服务品质、开展多样化活动增强客户黏性等。例如，华润有巢聚焦保租房开发建设，将华润置地在高品质住宅开发领域积累的丰富经验引入长租公寓建设及运营过程中，优化全产品系建设及运营能力，为行业打造精品、提供样板、做好示范，持续打造出优质的高标准产品，稳定期项目出租率逐年提升。
趋势展望与策略建议
短期来看，住房租赁市场既有机遇也有挑战。一方面，去库存政策明确将收购房产转为保障性住房，为长租企业提供了业务扩张机遇；另一方面，租金预期走弱，市场竞争加剧，长租公寓运营压力加大。在此背景下，长租公寓企业应当内外兼修，重视前期市场研判，提高投资精准性；并优化产品与服务，提高租客续约率；同时加强自有渠道建设，拓展获客渠道，加强品牌推广，助力业务发展。