首个“商改住”地块在武汉出让，广州跟进收储百亿元地块

首个“商改住”地块在武汉出让，广州跟进收储百亿元地块

近日，武汉P（2024）112号地块成功出让，标志着首个“商改住”地块的成功实践。这一地块的出让不仅解决了土地资源闲置问题，也为其他城市提供了宝贵的经验。与此同时，广州越秀地产多宗地块被收储并重新规划为住宅用地，进一步提升了住宅面积占比。这些举措不仅解决了土地资源闲置问题，也为其他城市提供了宝贵的经验。

2024年11月29日，武汉8宗地块挂牌成交，成交总金额达20.48亿元。其中，P（2024）112号地块由御江轩（武汉）房地产开发有限公司以楼面价1.95万元／平方米竞得。值得关注的是，P（2024）112号地块是武汉首宗已出让地块“商改住”重新挂牌的地块。

P（2024）112号曾是武汉长江中心B2地块，规划为280米超高层商办楼，计容建筑面积约14万平方米。由于供应与需求的错配，造成土地资源的闲置。去年，该地块由武汉政府收储，对其土地属性由商业改为住宅后，重新挂牌出让。

规划调整后，P（2024）112号地块建筑面积6.5万平方米，土地用途包括住宅、公共服务，住宅建筑高度控制在170米，配备0.12万平方米图书馆。

广州在土地“收储”与盘活上，也做了多次尝试，而国企越秀地产则是参与“收储”的大户。据中指研究院统计，2024年8月底以来，广州收回越秀地产多宗地块，合计退回越秀地产135亿元资金，其中120亿元通过票据形式支付，票据可用来购买广州新出让地块。

2024年8月30日，越秀地产公告披露，广州市土地开发中心向越秀华城收回广龙地块的三幅土地，代价为70亿元，补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地。

此后的2024年9月2日，越秀地产再发收储公告。公告显示，暨南大学北侧地块二土地的土地使用权将交由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心收储，代价约为50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据可用于在番禺区收购土地。

2024年11月13日，越秀地产公告披露，其非全资附属公司佰城投资同意将位于广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心进行收储，收储代价约为15.29亿元，以现金补偿。

值得注意的是，大干围地块的规划也进行了调整，由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地，容积率由8.03/7.38调整为4.2，建筑密度由68%降低至35%，绿地率由10%提升至20%。

“商改住”政策的出台，反映了当前房地产市场面临的一些挑战。一方面，商业地产去化周期过长，导致土地资源闲置；另一方面，住宅市场需求旺盛，需要更多的土地供应。通过“商改住”政策，可以有效盘活存量土地，提高土地利用效率。

以长沙为例，该市于2024年7月2日下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可依规依程序调整为住宅。这一政策对于当前楼市是一个利好信号，显示了政府积极救市的决心。

随着相关政策的不断完善，“商改住”将成为未来土地资源管理的重要方向之一。这一政策不仅有助于解决土地资源闲置问题，还能为房地产市场注入新的活力。同时，它也为房企提供了更多的发展机遇，有助于优化土地资源配置，提升城市整体发展质量。

然而，值得注意的是，存量土地的盘活仍面临一些挑战。例如，地方政府对存量土地的盘活和退换积极性不够，不愿新增债务回购土地；多数地方政府不愿意接受跨区换地，因为涉及不同财政主体，各区之间的利益难以协调；关于原地块的回收价格，企业和政府难以达成一致，若按当前市场价收回，企业参与意愿不高；土地类型的调规限制多，且涉及需要补交地价等。

为了破局收储土地的资金难题，中断多年的土地储备专项债券重启。2024年11月11日，自然资源部进一步发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知（自然资发〔2024〕242号）》，落实了专项债收购收回存量闲置土地政策的工作细则。这一举措有望为土地收储提供更多的资金支持，推动“商改住”政策的进一步落实。

总体来看，“商改住”政策的推进，体现了政府在土地资源管理上的创新思维。通过调整土地用途，不仅能够有效盘活存量土地，还能为房地产市场注入新的活力。随着相关政策的不断完善，预计未来将有更多城市加入到“商改住”的行列中来，为土地资源的高效利用探索新的路径。