江苏高院发布物业纠纷案例：拒交物业费或成失信被执行人

江苏高院发布物业纠纷案例：拒交物业费或成失信被执行人

近日，江苏高院发布2024年物业纠纷典型案例，其中多起因业主拖欠物业费被起诉的案件引发社会关注。这些案例不仅揭示了物业费纠纷的复杂性，也警示广大业主：不交物业费被起诉，若处理不当，可能会被列入失信被执行人名单，严重影响个人信用。

在连云港某小区的物业费纠纷案中，业主房某以小区其他业主私自将车库改成房屋居住或出租，而物业公司未尽管理义务为由，拒交2020年7月29日至2022年7月29日期间的物业费。法院审理后认为，连云港某物业公司已依约履行了物业服务义务，对于其他业主私改车库问题，物业公司并无执法权，且已采取了积极举措，如发出整改通知、向有关职能部门反映等。所以，房某不能以此为由拒付物业费，若认为相邻业主的改建行为侵犯了自身权益，可另行主张。

徐州某小区的江苏某物业公司诉杨某物业服务合同纠纷一案，涉及物业费分期收取的诉讼时效问题。2013年7月，该小区业主委员会与江苏某物业公司签订《物业管理服务合同》，约定物业费半年交一次。业主杨某自2013年9月后因认为房屋存在质量问题、物业服务管理不到位等缘由不再交物业费。2022年1月，物业公司催交无果后起诉。法院认为，由于物业费属于定期缴纳，每笔物业费应系独立之债，诉讼时效应独立计算。因江苏某物业公司未提供充足证据证明其在2013年9月1日至2018年12月31日期间的物业费诉讼时效届满前主张过权利，故法院未支持其该期间物业费的诉请。

被物业起诉后，业主可能会面临以下法律后果：

1. 败诉并列入失信被执行人名单：如果业主败诉且有能力支付却拒不执行判决（如不缴纳物业费或滞纳金），可能被列入失信被执行人名单，从而影响个人信用。

2. 信用受损：一旦成为失信被执行人，不仅个人信用受损，还可能面临以下限制：

• 无法乘坐飞机、高铁等交通工具；
• 贷款、信用卡申请受阻；
• 高消费行为受限。

面对物业费纠纷，业主可以通过以下方式合法维护自身权益，避免成为失信被执行人：

1. 了解物业费收费依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

2. 正确应对停水停电催缴：物业公司不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果遇到这种情况，业主可以依法维权。

3. 区分房屋质量问题：房屋存在质量问题，业主应追究开发商的赔偿责任，不可以此为由拒交物业费。

4. 合理处理物业服务瑕疵：如果物业服务存在瑕疵，业主可以通过合法途径要求物业公司改进，但不能以此为由拒交物业费。

5. 及时履行判决义务：如果法院判决业主支付物业费，应尽快履行，以免进一步损害信用。

物业费纠纷不仅影响业主的日常生活，还可能带来严重的法律后果。因此，建议广大业主及时了解物业费相关规定，按时缴费，妥善处理纠纷，保护好自己的信用记录。同时，物业公司也应提高服务质量，加强与业主的沟通，共同营造和谐的居住环境。