青岛租赁市场释放新活力：房贷利率下调至3%，二手房新增挂牌0.4万套

青岛租赁市场释放新活力：房贷利率下调至3%，二手房新增挂牌0.4万套

青岛租赁市场正以稳健的步伐引领全国房地产市场的新风向。根据最新数据显示，青岛房贷利率由2.9%上调到3%，释放楼市活力。同时，二手房市场新增挂牌0.4万套，其中黄岛区为新增主力区域，成交6248套，62.86万㎡，黄岛区成交1622套领跑全市销量。这一系列数据表明，青岛租赁市场正迎来新的发展机遇。

根据央行最新发布的《2024年第二季度货币政策执行报告专栏》，住房租赁产业被明确为未来房地产市场的重要发展方向。报告指出，培育和发展住房租赁市场，不仅是构建房地产新发展模式的重要一环，也有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行，房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。但这个指标是静态的，假定了未来租金不变。实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

青岛在租赁市场方面的表现尤为突出。据统计，2024年一季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量仅有约1,500平方米。新租需求疲弱是市场承压的主要原因，此外，一季度较为集中的退租情况也给市场情绪带来一定负面影响。从需求的分布特征来看，甲级办公楼市场的增量需求主要选址于近几年新交付的项目，而退租情况则更多地来自于楼龄较长的项目，且以中小面积段为主，表明中小企业面临的经营压力尤为突出。

青岛市政府积极响应国家政策，推出多项措施支持租赁市场发展。例如，降低存量房贷利率，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近。统一首套和二套商品住房的房贷最低首付比例，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，住房公积金贷款参照执行。

此外，青岛还加大了对购房者的支持力度。上调住房公积金贷款额度上限，在我市购买家庭首套或第二套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度上调为100万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度上调为60万元。在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市自住住房的，公积金贷款额度可上浮30%；购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅的，公积金贷款额度可上浮30%。上述上浮政策可叠加使用，叠加后最高贷款额度可达到150万元。

根据仲量联行发布的2024年第一季度青岛房地产市场报告，青岛租赁市场的租金水平保持稳定。整体市场平均有效租金为74元/平方米/月，环比下降0.7%。甲级市场平均有效租金为106元/平方米/月，环比下降0.6%。尽管租金略有下降，但降幅趋缓，显示出市场正在逐步企稳。

随着政策的持续支持和市场需求的逐步释放，青岛租赁市场的发展前景十分广阔。根据央行的报告，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。从供给端看，过去我国提供租赁住房的主要是个人，近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。

青岛租赁市场的稳健发展，不仅为当地居民提供了更多元的住房选择，也为全国房地产市场的转型升级提供了有益借鉴。随着政策的持续支持和市场需求的逐步释放，青岛租赁市场必将迎来更加广阔的发展前景。