王运光：论物业服务企业的五大关系

王运光：论物业服务企业的五大关系

当前，物业服务企业与业主的关系类似于旧社会的夫妻关系，存在不平等、不信任等问题。文章建议通过建立平等、信任、和谐的关系来改善这种状况，并预测未来十年这种关系将逐步改善。

物业服务企业发展至今，受社会经济、社会文化、法律规章、人文发展等不同程度影响，形成了当下良莠不齐的现状，即：物业服务企业与五大主体的关系都存在着痛点，但未来的发展整体行业是可期的，正如该行业从最初的：工作、发展到专业、行业，到今天形成了独立的产业，前进的过程也是坎坎坷坷。笔者作为行业发展的参与者和实践者，在此就 当前物业服务企业的五大关系进行一些剖析，意在抛砖引玉，供物业同行借鉴参考。

一、物业服务企业与业户的关系

当前，物业服务企业与业户的关系类似于旧社会的夫妻关系，业户属于男方，物业服务企业属于女方。男方负责挣钱养家，女方负责照顾好家里的一切。男权时代，一切权利在丈夫，女方在家庭中只能逆来顺受。

每一个物业小区，居住着各色各样性格的业户，大多数的业户都希望物业服务费越便宜越好，但服务越周到越好，在要求服务方面，忘记了付的物业服务费的价格。物业服务做的好，是物业企业应该做的；没有做好，就应该受到责备与批评。

正如男权时代，女方做的好是应该的，如果许多地方不满意，男方就威胁要休了女方，这个权利，大多数情况下都属于男方，女方为了守节与社会名誉，只能逆来顺受，只有少数女人敢打破旧传统的，主动提出解除婚姻关系。

物业服务，本来就是平等的合同关系，但大多数业户的观念里，就是主仆关系，尽量少给钱，有的甚至到了发薪水还拖欠，但要求什么都得干，不管是不是物业服务企业职责之内还是之外的。

市政爆管停水，有的业户批评物业公司蓄水池太小，有的批评物业公司为什么没有提前通知？为什么没有应急措施？小区对面的市场太吵，怪物业公司不作为，没有去管理；邻居高空抛物，怪物业公司没有执法；邻居家的犬太吵，怪物业公司没有禁止养犬；家里没电了，怪物业公司没有及时做好提醒充值服务，…….总之，无论是物业应该干的没有做全，还是不属于物业公司的义务，住在小区里，遇到了不方便，就要投诉、批评、责难甚至谩骂。这些情况当然不是所有业户的行为，目前主流是这样。

认可物业公司的业户们，也极少公开表扬或鼓励物业服务公司。喜欢投诉的业户都普遍存在一种心理，只有通过持续的投诉、批评，物业服务才会改观与进步，要不然物业公司会越来越不把业户当回事，服务就会越来越差；认可物业公司的业户大多数普遍存在一种心理，认可你们如果我公然讲出来，就逆了现在的主流，会受到许多人批评，唯有放在心里认可。

夫妻之间，丈夫无休止的通过批评与责骂让妻子越来越好，还是通过指引、鼓励的方式让妻子达到自己想要的，两种方式哪种更快呢。婚姻关系，离婚付出的代价太大，倒不如帮助妻子越来越好。

有的人，总认为妻子达不到自己的理想，就想着离婚，如果离了两次三次之后呢，再优秀的男人也成了渣男。业户选择物业公司也是如此，近年来有不少案例，业户们联合起来，成立业委会，换掉物业公司，才发现，选中的物业公司进场后，结果根本不是当初投标时承诺的那样完美，还不如当初的物业公司。再换，更差，越换越差。

市场上有没有好的物业公司呢？当然有，比如集团化物业公司，TOP排名的头部物业企业。

但这些 TOP排名的头部物业企业 进场是有条件的：

一、物业服务费必须得涨，现有的价格，他们做不了。

二、天天闹腾的小区，没有几个大且好的物业公司会投标，他们不希望砸了自己的招牌。好的物业公司请不来，请差的，只会害自己，可是，许多人不知道会有这样的结果，总认为换一个总比现在的好，最后受害的是自己，到那时，大多数业户反而没有了业主该有的法律权利，整个小区被少数人把持变成了自己获益的工具。

目前业户与物业公司的地位与权利不平等，导致大多数业户的权利受到损害，也让物业公司的服务目标与计划受到制约，正如地位与权利不对等的夫妻关系，家庭的幸福指数反而越来越低，家庭的健康与幸福不断下降。

小区业户要想住在小区内的幸福、快乐指数越来越高，业户与物业服务公司在地位与权利就必须平等。平等的好处我们来列数一下。

1、 小区一定会超越现在的和谐，小区有任何不文明的行为，业户会自问，自己做的怎样，也会一起来讨伐不文明的现象，而不是把自身的问题，怪罪物业服务公司；

2、 小区不会被个别小圈子有私心的人把持，反对的人永远批评，支持的人永远沉默，造成小区慢慢被小圈子有私心的人玩弄；

3、 地位平等、依法履行自己的权利与义务，责权清晰，反而会让业户与物业服务公司沟通顺畅、决议快速达成、小区的环境、设施设备运行也会越来越好。

举例，电梯使用超过15年，急需大修，为了达到法定的双三分之二业户同意，物业公司征求业户同意签字，有的业户不在小区住，不同意使用维修资金，有的是投资客，也不同意签字，有的不懂法，认为应由物业服务公司掏钱大修，事事如此，住在小区的业户，能满意能幸福吗？

良好的夫妻关系，必须具备几个要素：平等、信任、和谐、良好的沟通、各司其职。封建社会男权时代的夫妻关系，极不平等、妻子信任丈夫，但丈夫未必信任妻子、缺乏沟通、男人可以做一切想做的，而要求女方必须守妇道。男人经济好还会给家用，如果经济不好或不满意，就会少给甚至不给家用。当前，中国的业户与物业服务企业就处于这种状态，不平等、不信任、缺乏良好的沟通，小部分业户对于应该交缴的物业服务费是想交就交，不想交你们拿我如何，大不了你们告我。

《物业管理条例》明确说明了物业服务公司的服务范畴： 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。条例虽然是这样规定的，但大多数业户的概念里，房子的质量问题是物业服务公司的问题，市政配套不完善是物业服务公司的问题，相邻权被侵害的问题是物业公司的问题，……所有居住中遇到的问题，都是物业公司不作为、服务差的问题，物业公司为了求生存，忍辱负重、逆来顺受。

随着社会发展以及市场各种要素的变化，未来物业服务行业将会发生巨变，业户与物业服务公司的关系也会逐步朝着平等、合理、公平、信任、和谐方向发展。未来十年，小的物业服务企业将会自动被市场淘汰或被迫被收购，集团化的物业服务企业在整合市场过程中，也会自动转变面前的扩大市场份额增加服务体量微薄赢利或持平改为无效益即放弃的原则，价格无法生存，将会放弃服务，所以，未来小区物业服务费将会快速增长。一线城市目前在保安、保洁、绿化、维修专业方面的一线员工招工方面都存在或大或小的困境，如果这些一线员工的薪酬未来得不到大提升，就会出现目前中国代工厂的困境，不怕没订单，就怕没工人。人工智能加速机械化在物业服务行业的驱动，但行业本身先天性的局限性，限制了该行业全面实现机械化的推进，未来，机械化加高薪酬的物业服务行业模式不可逆转。

相信十年后，业户与物业服务企业的关系将会变成今天的夫妻关系一般，平等、和谐、信任。

二、物业服务企业与相关行政管理部门的关系

当前，相关行政管理部门与物业服务企业的关系是以前军队班长与新兵的关系，相关