上海一中院案例解析：房地产中介的法律责任与风险防范

上海一中院案例解析：房地产中介的法律责任与风险防范

近日，上海市第一中级人民法院通过一起典型案例，深入解析了房地产中介在交易过程中应承担的法律责任。案例显示，中介公司未能及时提醒客户限购政策变化，导致客户购房失败并蒙受经济损失。法院最终裁定中介公司需承担部分赔偿责任。此案例强调了中介公司在房地产交易中的重要角色及其应尽的责任，对于规范市场秩序具有重要意义。

2021年，上海市民张先生通过某中介公司看中一套位于浦东新区的房产，并签订了购房意向书。然而，在签订正式购房合同前，上海突然出台新的限购政策，明确规定非沪籍居民家庭购房需满足更为严格的条件。由于张先生属于非沪籍居民，新政策直接导致他失去了购房资格，无法继续履行购房合同。

张先生认为，中介公司在交易过程中存在重大过失，没有及时提醒他关注政策变化，也没有在签订意向书前详细核实他的购房资格，导致他损失了意向金和相关费用。因此，张先生将中介公司诉至法院，要求赔偿损失。

上海一中院审理后认为，中介公司在交易过程中确实存在服务瑕疵，未能充分履行提醒和核实义务，对客户的损失负有一定责任。最终，法院判决中介公司赔偿张先生部分经济损失。

根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务机构和人员在执业过程中，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。具体到法律责任方面，规定明确：

1. 未取得房地产中介资格擅自开展业务的机构，将被责令停止业务，并处以1万元以上3万元以下罚款。

2. 违反人员资格管理规定，将被收回资格证书或宣布作废，并可处以1万元以下罚款。

3. 超出核定范围从事中介活动的，将处以1万元以上3万元以下罚款。

4. 中介服务人员若构成犯罪，依法追究刑事责任；管理部门工作人员以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分，构成犯罪的追究刑事责任。

此外，民法典第962条进一步明确了中介人的义务，包括报告义务、忠实义务、尽力义务和负担中介活动费用的义务。其中，忠实义务要求中介人将所知道的有关订约情况或者商业信息如实告知委托人，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。

上海一中院发布的房地产中介合同审判白皮书显示，2021-2023年共审结349件相关案件，其中29.6%调解撤诉。主要纠纷原因包括交易合同未履行、委托方法治意识薄弱、中介服务瑕疵等。这些数据反映出房地产中介市场仍存在诸多不规范现象，需要通过法律手段加以引导和规范。

在当前房地产市场政策频繁调整的背景下，中介公司更应加强内部管理，提升服务专业性。一方面，要建立完善的政策跟踪机制，及时了解和掌握最新的房地产政策动态；另一方面，要加强从业人员培训，提高其专业素养和风险意识。同时，中介公司还应建立健全的风险提示制度，在交易过程中主动提醒客户关注政策变化，充分披露相关信息，避免因信息不对称导致的纠纷。

对于购房者来说，在选择中介和签订合同时应注意以下几点：

1. 选择正规中介：查看中介公司的营业执照和房地产中介服务机构备案证书，确保其具有合法经营资质。

2. 核实中介人员资格：要求中介人员出示房地产经纪人资格证书，确认其具有执业资格。

3. 签订书面合同：所有约定事项均应以书面形式明确，包括中介服务的具体内容、收费标准、双方权利义务等。

4. 明确政策风险条款：在合同中加入政策变化导致合同无法履行时的处理条款，明确双方责任。

5. 保留证据：保存好所有交易过程中的书面文件、聊天记录等，以便在发生纠纷时作为证据。

6. 及时咨询专业人士：在交易过程中遇到不确定问题时，及时向律师或相关专业人士咨询。

遇到中介违规时，消费者可以通过以下途径维权：

• 协商解决：首先尝试与中介公司协商，争取达成和解。

• 投诉举报：向当地房地产管理部门或消费者协会投诉，要求介入调查。

• 法律诉讼：如果协商和投诉都无法解决问题，可以向法院提起诉讼，通过法律途径维护权益。

上海一中院的这起案例再次敲响了警钟，提醒房地产中介行业必须加强自律，提升服务质量，同时也为消费者提供了宝贵的教训。在房地产交易中，各方都应严格遵守法律法规，秉持诚实信用原则，共同维护市场的健康有序发展。