二手房买卖避坑指南：法律注意事项大揭秘

二手房买卖避坑指南：法律注意事项大揭秘

二手房买卖是一个复杂的过程，涉及多个环节和诸多法律细节。为了确保交易安全，买卖双方都需要了解并遵守相关法律法规。以下是一份全面的二手房买卖法律指南，帮助你规避交易中的法律风险。

产权信息核实是二手房交易中最关键的环节。只有确认房屋产权清晰无纠纷，才能避免后续的法律风险。

确认卖家产权证

首先，需要确认卖家是否持有有效的产权证。产权证是证明房屋所有权的重要文件，没有产权证的房子可能存在产权纠纷或属于小产权房，交易风险较高。

确认产权人信息

核实产权证上的产权人信息是否与卖家身份证一致。如果产权证上有多位产权人，买卖合同必须经过全部共有人签字才能生效。如果部分共有人无法到场，应提前准备经公证处公证的《授权委托书》。

特别需要注意的是：

1. 当产权证上只登记有一个产权人时，要注意排除该房屋是产权人夫妻共有财产的风险。夫妻共有但只登记在一人名下的房屋，当产权人出售时，即使没有另一方的签名，买方也可以“善意取得”房屋。但“善意取得”须同时满足三个条件，一是购房者买房时是善意的，即对房屋有其他共有人不知情；二是房屋以合理的价格转让；三是房屋已经过户给买方。因此为避免后续不必要的麻烦，建议当购房者知晓或怀疑房屋是卖家夫妻共有财产时，都在签买卖合同时请夫妻双方到场，如卖家配偶无法到场，请卖家提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。

2. 当产权证上有不止一个产权人，而卖家表示其他产权人已过世时，要注意确认该房产的继承人。房屋的其中一位产权人过世后，房屋并不会默认全部归属于剩余产权人，而是属于过世产权人的部分房屋将变为遗产有待继承。继承人取决于合法有效的遗嘱指定或法定继承顺序。办理继承手续后，继承人就将成为该房产新的共有产权人，有权参与房产处置。因此这种情况下，建议购房者等卖家更新产权证或不动产登记信息后再交易。

3. 当产权证上附记栏内有房改信息，一般需夫妻双方共同签字办理交易手续。如果配偶已经过世，就需要如第二种情况所说，先完成配偶部分的房屋继承手续办理，再进行房屋交易。

核查政策性买卖条件

购房者需要查看出售房源产权证的附记栏记录，是否有禁止转让或指定期限内禁止转让的说明，比如限售时购入的房屋会有“两年内限售”的标识。此外，还应从挂牌平台或卖家、中介处获取该房源的核验码，通过官方渠道核实是否还有其他出售限制条件。

特别需要注意的是，如果出售房源是保障性住房，包括低收入家庭住房、经济适用住房、限价房、共有产权房等，务必提前了解清楚房屋所在地保障管理部门是否对该房屋有优先回购权，避免买卖合同违反政策法规。

确认居住权设定情况

《中华人民共和国民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。如果房主对某个人设立了这套在售二手房的居住权，未经注销，在居住权期限内，无论房子是否易主，只要居住权人不发生死亡，居住权始终有效。简言之，新房主也无权赶走居住权人，而居住权期限最长可“终生有效”。因此，如果购房者不事先确认房屋是否设有居住权，不排除在购房后还要跟陌生人生活在一个屋檐下的可能性。

核实租赁合同情况

如果出售房屋存在当前尚未履行完的租赁合同，一方面，承租人依法享有以同等条件优先购买该房屋的权利，房东须在出售前的合理期限内通知承租人；另一方面，按“买卖不破租赁”原则，购房者即使买下了房屋也必须继续履行原租赁合同。因此，购房者有必要确认清楚房屋是否尚在出租中，如是，租期还剩多久。如果购房者决定买下租期尚未结束的房屋，需要与卖家协商如何处理剩余租期，是否可以提前解约，或者是否愿意承担剩余租期内的租金损失。

土地使用权是二手房交易中另一个重要环节，直接关系到交易成本和房屋价值。

了解土地使用权性质

土地使用权分为住宅用地、商业用地、工业用地等不同类型，每种类型的土地出让金计算标准不同。住宅用地的使用年限通常为70年，商业用地为40年，工业用地为50年。

核实剩余使用年限

土地使用权的剩余年限会影响房屋价值和出让金的计算。一般来说，剩余年限越长，土地出让金越高。购房者可以通过产权证或向不动产登记机构查询土地使用权的剩余年限。

计算土地出让金

土地出让金的计算公式为：土地出让金 = 土地面积 × 土地单价 × 土地使用年限系数。其中，土地面积是指房屋所在的土地面积，土地单价是指当地政府规定的每平方米土地的出让价格，土地使用年限系数则是根据土地使用权的剩余年限来确定的。

例如，某房屋所在土地面积为100平方米，土地单价为2000元/平方米，土地使用年限系数为0.95，则土地出让金计算如下：
土地出让金 = 100 * 2000 * 0.95 = 190000元

二手房交易涉及多种税费，买卖双方需提前了解并做好预算。

契税

契税是购房者需要支付的主要税费之一，根据房屋类型和面积不同，税率也有所不同。以西安为例：

• 购买家庭唯一住房，且面积在90平方米及以下，契税按1%的税率征收；
• 面积超过90平方米，则契税率为1.5%；
• 对于高档商品房，契税率可能高达4%。

个人所得税

个人所得税通常按照转让财产的收入额减去财产原值和合理费用后的余额计算，税率为20%。具体计算方式和税率可能会因当地政策调整而有所变化。

中介费

如果通过中介机构进行交易，需要支付中介服务费。目前，大型互联网公司垄断了大部分的二手房源，其收费标准通常是成交价的3%。

登记费

买方在进行房产过户时需缴纳登记费，对于住宅类物业，该费用大约为80元每件。

如果房屋正在出租，需要处理好租赁关系，尊重承租人的优先购买权。

承租人优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人岀卖租赁房屋的，应当在岀卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋岀卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

如果出租人未通知承租人就将房屋出售，虽然买卖合同仍然有效，但承租人可以要求出租人承担相应赔偿责任。

“买卖不破租赁”原则

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占用期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着，即使房屋所有权发生变更，新的所有人也必须继续履行原有的租赁合同。

买卖双方需签订正式的房屋买卖合同，明确双方权利义务。合同中应包含以下关键条款：

确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取订金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

完成交易后，需及时办理房屋过户手续，确保产权转移合法有效。建议办理资金监管，明确交易资金安全措施，了解具体操作步骤和注意事项。

什么是二手房交易资金监管？

简单来说，就是二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由交易双方约定在银行将房屋交易资金存入资金监管账户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金。如果交易过程中出现无法继续交易的情况，监管银行则将资金退还买方，房子依旧是卖方的，双方都可避免损失。

二手房交易资金监管具体涉及哪些资金？

办理资金监管后，交易资金应要纳入资金监管，其他相关资金则根据买卖双方的约定选择性纳入。

• 应纳入的资金：房款，包括首付款、一次性付款的房款、分期付款的房款。
• 选择性纳入的资金：定金、交易税费、中介服务费、保证金。

在哪个交易环节约定和办理二手房交易资金监管？

目前，二手房交易的流程是：合同网签备案——买卖双方在银行办理存量房交易资金监管——买方向银行申请按揭贷款（预）审批——买卖双方去办过户、交税——银行放款——交房。

也就是说，一般在合同网签备案后，房屋过户前，买卖双方就可以去办理资金监管手续，买家需要按揭贷款的，也在过户前向银行进行申请。但是否选择资金监管方式，购房者应当在支付定金前就跟卖家约定好，并在签订购房合同时注明选择资金监管，否则，在交易过程中才提出要资金监管，万一谈不拢，买家就会面临较大的资金风险，进退两难。

办理二手房交易资金监管如何收费？

住建部门已明确规定，办理二手房交易资金监管是免费的，银行不能就此收费，中介也不能借此收取代办服务费等。因此，购房者在交易过程中碰到任何一方以此为由头索要费用，都要提高警惕。

以下情况尤其建议购房者办理二手房交易资金监管！

对于“先付款还是先过户”的问题，购房者最担心的应该是大额资金被卖家挪为他用的风险，因此对于有这类苗头的卖家，购房者尤其应该坚持办理资金监管。

比如，卖家要卖的房子还有贷款未结清，提出让购房者先垫付资金用于提前还贷，购房者要注意，如果垫付了资金，资金就不在监管范围内，后续是否能顺利完成交易手续都会有较大风险，最坏的情况是买家首付的钱拿不回，房子也过户不到自己名下。因此，首先，不建议购房者接受卖家此类要求；其次，购房者可以和卖家协商进行带押过户，目前二手房带押过户一般都要求办理资金监管；最后，如果卖家或购房者不接受带押过户或者不满足带押过户的条件，在卖家已经透露提前还贷资金短缺的情况下，购房者更应坚持和卖家在购房合同中约定办理交易资金监管，避免个人资金风险。

通过以上六个方面的详细解析，希望购房者能够全面了解二手房买卖过程中的法律要点，规避交易风险，确保交易安全。在实际操作中，建议咨询专业律师或房地产专业人士，以获取更具体的法律建议。