从36万到20万：万柳书院价格跳水折射北京楼市现状

从36万到20万：万柳书院价格跳水折射北京楼市现状

万柳书院，这个曾经的北京顶豪标杆项目，近期因其法拍房价格大幅下跌而引发广泛关注。2024年2月，万柳书院两套法拍房以约20万元/平方米的价格成交，相比2022年36.46万元/平方米的高点，跌幅接近44%。这一价格变动不仅反映了万柳书院自身的市场表现，更折射出北京豪宅市场乃至整个房地产市场的最新动向。

万柳书院位于北京市海淀区万柳板块，紧邻中关村科技园区，周边汇聚了多所知名学府，包括人大附中、中关村三小等顶级教育资源。项目周边交通便利，紧靠巴沟地铁站，同时拥有完善的商业配套，是海淀区著名的高端住宅项目。

从区域发展角度来看，海淀北部区域正迎来前所未有的发展机遇。根据最新规划，海淀北部将构建“九横九纵”骨干交通路网，目前北清路快速化改造工程正在稳步推进，未来将串联起京新高速与京藏高速，进一步提升区域交通便利性。同时，中关村科学城北区的产业布局也在加速推进，已建成约1200万平方米的产业建筑规模，为区域发展注入强劲动力。

然而，区域价值的提升并未完全体现在房价上。数据显示，2023年万柳商圈整体均价呈现下跌趋势，至2024年2月降至近一年新低。这一现象背后，反映了当前房地产市场整体低迷的现状。据统计，北京二手房价已连续多月环比下跌，同比跌幅也较为明显。在这样的市场环境下，即便是万柳书院这样的顶豪项目，也难以独善其身。

作为海淀顶级学区房，万柳书院的价格走势与学区政策密切相关。然而，近年来北京学区政策的调整，尤其是“多校划片”政策的实施，使得学区房的确定性大大降低。

以万柳书院周边的蜂鸟家园为例，这个曾经的“宇宙第一牛小”中关村三小的对口学区房，2023年有近40个孩子被调剂到其他学校。这一政策变化，直接导致蜂鸟家园房价暴跌，从最高点的1028万元跌至600万元，成交量更是陷入冰点。

万柳书院虽然拥有优质教育资源，但同样面临学区政策不确定性的挑战。在“房住不炒”的大背景下，学区房的金融属性正在逐步弱化，单纯依靠学区概念支撑高房价的时代已经过去。对于购房者而言，需要更加理性地看待学区房的投资价值。

从市场供需角度来看，万柳书院面临着双重压力：一方面，整体市场环境低迷，购房者观望情绪浓厚；另一方面，北京豪宅市场供应充足，竞争激烈。

数据显示，2023年北京豪宅市场整体表现疲软。多个豪宅项目出现明显降价，如朝阳区太阳公元项目单价从16.5万元/平方米跌至13万元/平方米以下，中海甲叁号院二手房挂牌价降至11.5万元/平方米。在这样的市场环境下，万柳书院的高价位自然面临巨大压力。

然而，从长期来看，万柳书院所处的海淀北部区域发展潜力巨大。区域内的产业升级、交通改善、配套完善等利好因素，将为项目价值提供有力支撑。对于自住需求而言，万柳书院的高品质住宅环境、优质教育资源配套，仍然具有较高的吸引力。

万柳书院房价的大幅波动，反映了当前房地产市场的复杂性。对于潜在购房者而言，需要从多个维度综合考量：

• 自住需求：如果主要考虑自住，万柳书院的区位优势、教育资源、居住品质仍然是重要的参考因素。
• 投资需求：对于投资者而言，需要谨慎评估市场风险，理性对待学区房概念，同时关注区域发展的长期前景。

在当前市场环境下，无论是自住还是投资，都需要更加理性和谨慎。万柳书院的未来走势，不仅取决于项目自身，更与整个房地产市场的走向密切相关。在做出购房决策前，建议充分了解市场信息，审慎评估个人需求和风险承受能力。