上海楼市深度调查：各类房产现状与趋势全解析
上海楼市深度调查：各类房产现状与趋势全解析
上海房地产市场近期表现如何？学区房、超大型社区、老破大产品、次新房以及环沪城市房产的市场表现究竟怎样？本文通过实地调研和数据对比，为您详细解析上海房地产市场的现状和趋势。
今年的学区房，比想象的还要更糟心
去年3月底，作者暗访了上海部分学区房的行情，包括浦东顶级学区梅园和高兴花园。当时最大的感受是这些学区房的价格正在回稳，涨是不可能暴涨了，但至少没再使劲往下跌。
但时隔一年后的3月，情况发生了变化。高兴花园的中介小哥满脸愁容，去年3月还能卖到6-7万/平的高兴花园二三四街坊，如今二手成交价已跌至4-5万/平，每平房价跌2万，60平就是120万。用中介小哥自己的话来说，这个价格的高兴花园已经跌到没法再跌了。
另一边的梅园也同样如此。作为对口冰厂田幼儿园、福山外国语小学，再到上海八大之一建平中学的浦东顶级学区房，年后梅园成交12套，不过整体跌幅相比去年3月大概在5%左右。于是房东们也纷纷按捺不住了，一套今年1月才挂牌的房源，不到3个月，就从568万降到518万，往下调整了足足50万。
超大型社区，反而开始止跌回稳了
和经历过山车式降价的学区房不同，上海的超大型社区，如中远两湾城和上海康城，由于本就是区域内的价格洼地，在当下行情下反倒有了一个“优势”，那就是二手的价格波动并不太大。
以中远两湾城为例，和高兴花园一样，对比2023年3月跌幅大概在20%左右，不过从去年年底开始这个小区的房价已经处在较为平稳的状态。年前7.5-7.8万/平的成交均价，如今小区成交均价约7.7万/平，差距不大。
来源：链家
作为成交大盘的中远两湾城，3月以来截至18日，已实现12套成交，要知道前面两个月一整个月都没超过10套，如果是诚意客户基本2周左右就能敲定。
多数老破大产品，不卖拿来租了
在上海2023年整体的租赁市场上，因为便宜，因为更好出租，大多还是以小户型为主，大户型产品供应极少。而在分散式租赁房源中反而大户型比较多，3房以上的大户型房源占比超62%。
对于房东来说，行情一般，价格还卖不上去，不如直接拿来出租。于是我们看到一些房子在链家上以高价挂牌出售，同时以较高的租金对外出租，确保卖房空置期还能有一个月1.6万的收入。类似这样边售边租的模式正在越发普遍。
次新房成交，还得靠好品质才能站住脚
为什么我们要关注到次新房的成交？本质上也是和当下上海新房市场开启巨量供应有关。才过去的2023年全年12批次累计供应了90615套房源，与供应巅峰的2022年相比有所回落，但仍处于10年以来的高位。
伴随新房的巨量涌入，很难不去抢占二手次新房的份额。事实也确实如此。中介小哥告诉我，受新房市场冲击，如今的市场客户正经历着两极分化。就是对于要求高居住品质的客户，鉴于新房的交付问题，会优先偏向所见即所得的次新房，尤其是20年左右还要靠积分杀出重围的品质楼盘。
最明显的，大宁金茂府。这里有两个趋势还是蛮值得注意的。第一，单从成交量来看，无论是大宁金茂府还是静安府，当下的成交都还不错。静安府成交偏稳定，基本上平均每个月成交2套左右，而金茂府则依旧是大宁的销售王牌，从2月截止到3月18日，已实现6套成交。
来源：链家
第二，各位有没有注意到这些成交的房源，挂牌价和成交价非常接近。本质上我们从多达100天的成交周期就能知道，这些房源大多已经是房东们根据当下行情悄悄调价好几波的挂牌价了，即使是大宁扛把子。金茂府的成交单价对比年前也下降约5000元/平。
来源：链家
花桥、太仓的房子
“我花桥的房子，随便跌掉一个首付“。这是作者在花桥打车时，司机师傅苦笑的一句话，也是当下发生在花桥市场非常真实的故事。
作为承接上海人口最多外溢的花桥，比上海更便宜以及比上海更容易的购买门槛一直都是花桥的优势。高峰时期可以房价破3万/平。但是，在当下上海买房政策越来越宽松，以及上海房价也没有过往那样汹涌，最先受到冲击的正是环沪城市。
反应到二手市场，作者整理了一些花桥主要二手盘成交信息，平均下来这些盘今年成交均价的降幅在20%-30%左右。下滑比较高的常发香城湾二期，从2023年3月1.9万/平的单价降到今年年初1.2万/平。
隔壁的太仓呢？太仓算是江苏率先一波感知到二手房局势，推出“以旧换新”模式的城市了。如今太仓大部分的房价仍处于下降趋势。以单价较高的娄江新城为例，这是一个正好处在上海太仓交界处的高层+别墅项目，还是挺能吸引上海客户。但现状就是不仅在去年每平跌了2000-3000元，且今年前3个月的成交几乎停滞了，颗粒无收。而还有85套挂牌房源等待出售。
降价都无人接手，这可能是如今大多数环沪产品的命运了。
总结
无一例外都在下跌。最猛的是高兴花园，以及花桥，跌幅近30%。作为曾经楼市最热门的两类产品，学区房和花桥环沪的房子，当潮水退去后，以前的房价能攀多高，如今就能跌得多猛。
价格仅供参考
但负数并不代表都没希望。同样我们也能看到还有两个趋势正在发生。第一，对于次新房来说好产品能带来好成交，无论何时这都是市场定律。第二，而那些老破大们，则可以靠着边租边售的模式实现空置期的过渡，这也是一个不错的选择。毕竟未来的行情变化我们未可知，但并不代表不能为了迎接它而做好准备。