买房步步为营：注意事项全攻略
买房步步为营：注意事项全攻略
买房是一项重大的人生决策，需要综合考虑多个因素才能做出明智的选择。本文将从新房与二手房的选择、交通、学区、预算、贷款年限等多个维度，为您详细解析购房过程中的关键注意事项，帮助您更好地选择适合自己的房子。
买房的用途不同，考虑的因素也会有所不同。如果是自住，需要考虑新房还是二手房、交通、配套、学区、环境等因素，同时明确预算。
新房与二手房的选择
如果用来自住，新房和二手房各有优缺点。新房的优势在于首付一般较低，税费类型少且费用低，产权明确，交易后出现纠纷几率小。此外，买新房流程简单，大部分手续都是开发商帮助办理，节省时间。在抵押贷款时，新房比二手房有优势，银行会根据房屋结构、房主年龄以及产权年限来决定贷款额度，房龄越大，贷款年限越短，买二手房的房龄超过 30 年，基本难贷到款。而且新房随着周边配套的不断完善，价值上升的空间则会更大。
二手房的优势在于一般可以即买即住，位置可能更靠近市区，周边配套相对成熟。但二手房评估价一般是实际成交价的 80－90％，实际首付将超过三成。税费种类多且费用高，产权问题太模糊，由此引发的纠纷太多，最常见的就是共有人产权问题。办理贷款和税费缴纳过程繁琐，交易时间可能要 3 至 4 个月。
交通因素的考虑
交通是买房时需要重点考虑的因素之一。交通道路要四通八达，而且不堵车。可以从现状以及后期的规划两部分来看交通。比如小区现状与公司、学校、公园、超市、公交、地铁、高铁、码头、机场等的距离远近。现在的房价受之前的规划所影响，后期的规划影响未来房价的走势。购房者还应考虑交通成本，包括公共交通费用、燃油费、停车费等。这些成本的累积可能会对家庭预算产生显著影响。
学区因素的考虑
如果是为了孩子上学而买房，学区是一个重要的考虑因素。学区房与非学区房最大的区别在于：买了学区房，孩子可以上重点学校，买了非学区房，孩子只能上一般的学校，家长千万不能被 “离学校近” 这种话骗了。很多购房者对学区房都有这样一个认识误区：只要房子周边有学校，就意味着是学区房，只要买了学校附近的房子就一定能上学。学区的划分原则是教育部门根据当年区域内适龄学生的数量合理分配教育资源。买房最重要的还是房屋质量、小区环境、物业服务等 “硬件” 而学校配套这一 “软件” 给房屋的加分也仅仅是一小局部。所以，房子自身好不好是最重要的有没有学校是其次，不要因小失大。
其他因素的考虑
除了新房与二手房的选择、交通、学区等因素外，买房自住还需要考虑以下因素：
购房预算：买房子不能只是需要考虑首付款、月还款额这些简单的部分，还要考虑到其他一些不容易注意到的开支，要预留房屋维修资金等费用，如果需要马上入住，装修房屋、置办家具、家电等也需要一笔不小的费用。因此在购房前应做好支出预算，不能将全部的存款都用于购房，以免影响生活质量。
贷款年限：贷款买房是如今的主流方式，一般来说贷款额度和年限都关系到利息的多少，如果贷款年限过短，还款压力相应较大；而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大压力，还款年限选择 15 年到 20 年较为适中。
居住人口：家庭人口构成是买房时需要考虑的重要因素，年轻人精力充沛、喜爱登高，自住时可选择高层。老年人更倾向低楼层、采光好的，如果是年轻夫妻买房，还要考虑到今后孩子的入学问题，在地段选择上就要多下功夫。
生活的便利性：生活便利是指日常出入、起居生活方便，这一点跟家庭人口年龄构成及健康状况联系在一起，不同的人选楼层的标准是不同的。如果家里有老人、小孩的话，适合住较低的楼层；如果是年轻人居住的话，则适合较高的楼层。
买新房注意事项
在购买新房时，务必查看开发商的 “五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。这五证是开发商合法销售房屋的重要凭证，确保购房者的权益得到保障。同时，选择有实力、口碑好的开发商至关重要。可以通过查询开发商的过往项目、了解业主评价等方式，评估开发商的信誉和实力。此外，要清楚了解房屋的产权年限，一般住宅产权为 70 年，商业产权为 40 年，明确产权年限有助于购房者对房屋的长期价值进行判断。
楼盘周边环境对居住舒适度有着重要影响。应尽量避免选择靠近火车道、闹市区等噪音大的地方，以免影响日常生活。可以在看房时实地感受周边的噪音情况，或者向周边居民了解实际的噪音程度。同时，查看政府规划是了解楼盘未来发展前景的关键。通过查询政府网站、规划部门的公告等渠道，了解楼盘所在区域的未来规划，包括交通、商业、教育等方面的发展，这将对房屋的升值潜力产生重要影响。
南北通透的户型具有诸多优势。从客厅到阳台、餐厅等无墙体遮挡，使得空间更加开阔，通风效果更佳。房间南北门对门相望，空气可以在室内自由流通，保持室内空气清新。室内结构方正，不仅便于家具摆放，还能提高空间利用率。良好的采光通风条件，让居住者享受充足的自然光线，减少室内潮湿和霉菌滋生的可能性，提高居住的舒适度和健康度。
在购买新房时，要向售楼员详细询问一系列重要问题。物业费的高低直接影响日后的居住成本，了解物业费的收费标准以及包含的服务内容。房屋价格及其计算方式是购房者关注的重点，明确房屋总价、单价以及是否有优惠活动等。交房时间关乎购房者的入住计划，确保了解准确的交房日期，以便做好相应的准备。公摊面积比例也不容忽视，过大的公摊面积会降低实际使用面积，影响房屋的性价比。停车费的问题也需要提前了解，包括停车位的数量、收费标准以及是否可以购买等。
二手房注意事项
购买二手房首先要确认产权的可靠性。仔细核对产权证上的名字与房主是否一致，确保房屋的所有权明确。同时，了解产权的性质，如商品房、经济适用房等，不同性质的房屋在交易过程中可能存在不同的限制和要求。还要了解产权的内容，包括房屋的用途、土地使用年限等。此外，验看产权证正本，通过查询不动产登记信息等方式，核实产权证的真实性，避免购买到产权存在问题的房屋。
对于一些单位房或房改房，需要确认原单位是否允许转卖。如果原单位不允许转卖，购买后可能会面临法律纠纷。同时，了解利益分配办法，明确原单位在房屋转卖过程中是否有权益要求，以及如何分配相关利益。可以通过向原单位咨询、查看房屋产权文件等方式获取相关信息。
在购买二手房时，要准确了解房屋的面积。包括建筑面积、使用面积和户内实际面积，明确各个面积的具体数值和计算方法。观察房屋的内部结构，判断户型是否合理，是否符合自己的居住需求。同时，检查管线的布局和老化情况，以及装修的质量和风格。如果装修风格不符合自己的喜好，可能需要考虑重新装修的成本。
购买二手房时要注意查看房屋是否有私搭私建部分。私搭私建不仅可能违反法律法规，还会影响房屋的整体结构和安全性。同时，检查房屋是否占用公共空间，如在楼道、阳台等公共区域搭建建筑物或堆放物品。还要注意房屋是否改动过内部结构，改动内部结构可能会影响房屋的承重和稳定性，带来安全隐患。
考察房屋的市政配套设施是购买二手房的重要环节。了解周边的交通、商业、教育、医疗等配套设施是否完善，满足日常生活需求。查询物业水平，包括物业服务的内容、质量、收费标准等。可以向小区居民了解物业的实际服务情况，评估物业的好坏。检查水电气等设施的使用情况，确保设施正常运行，没有漏水、漏电、漏气等问题。
通用注意事项
如果选择按揭买房，需要注意以下几点。申请贷款前不要动用公积金，以免影响贷款额度。借款最初一年内不要提前还款，因为此时可能会产生较高的违约金。贷款后如果将住房出租，要履行告知义务，避免出现法律纠纷。如果还贷困难，要及时找银行协商，寻求解决方案。贷款还清后，要及时撤销抵押，确保房屋的所有权完全归自己所有。同时，保管好贷款合同和借据，以备日后查询和维权使用。
在买房时，要尽量避开设备楼层、反水层、腰线层、底商上一层、车库入口的房子这五个楼层。设备楼层可能会受到噪音、震动等影响，影响居住舒适度。反水层容易出现下水道堵塞、反水等问题，给生活带来不便。腰线层可能会影响采光和视野，并且存在积水、渗漏等风险。底商上一层可能会受到商业噪音、油烟等影响。车库入口的房子可能会受到车辆噪音、尾气等影响。在选择楼层时，可以通过咨询开发商、实地考察等方式，了解各个楼层的特点，避开这些不利楼层。
为子女买房注意事项
父母付全款为子女买房，房产证写子女一人名字可认定为个人房产。在这种情况下，父母需明确该房产是专门为子女购买，且仅登记子女一人名字，可有效避免未来可能出现的财产纠纷。同时，建议保留好购房付款凭证等相关证据，以防日后出现争议时有据可依。
父母分期付款为子女买房，要实现账户隔离，签订单方赠与协议。父母在分期付款时，应确保资金从特定账户划出，实现账户隔离，避免与其他资金混同。签订单方赠与协议，明确表明该款项是专门赠与子女用于购房，与其他人无关。这样可以防止在子女婚姻出现问题时，该房产被视为夫妻共同财产进行分割。
父母借子女名义买房，可做产权登记添加自己为共有产权人防止风险。由于各种原因父母可能会借子女名义买房，此时为了防止风险，可以在产权登记时添加自己为共有产权人。这样一来，在房产的处置、转让等方面，父母就有了一定的话语权和决策权。同时，也能避免子女未经父母同意擅自处分房产的情况发生。