租房避坑指南：法律专家教你如何维权

租房避坑指南：法律专家教你如何维权

2024年，深圳某长租公寓运营商因资金链断裂，导致大量房东和租客陷入纠纷。房东因未收到租金要求收回房屋，而租客则因已预付房租而拒绝搬离。这一案例暴露出房屋租赁中存在的诸多法律风险，也凸显了了解房屋租赁法律知识的重要性。

选择房源和渠道

选择合适的房源和渠道是避免纠纷的第一步。建议通过以下途径寻找房源：

• 正规中介：选择有资质、口碑好的中介公司，可以降低遇到欺诈的风险。
• 房东直租：直接联系房东可以省去中介费用，但需要谨慎核实房东身份。
• 线上平台：使用正规的房屋租赁平台，注意查看房源信息和评价。

签约注意事项

签订租赁合同时要特别注意以下几点：

• 合同内容：确保合同中明确租金、租期、付款方式、违约责任等关键条款。
• 代理签约：如果与代理人签约，务必核实代理人的授权委托书、身份证等信息。
• 房屋现状：确认房屋现状和设施情况，最好拍照留存证据。

租金支付

• 支付方式：选择安全的支付方式，避免现金交易，确保有支付凭证。
• 押金问题：了解押金退还条件，确保合同中有明确约定。

房屋使用和维护

• 房屋用途：确保房屋使用符合合同约定，避免擅自改变用途。
• 维修责任：明确维修责任归属，及时报修并保留维修记录。

转租风险

• 转租权限：未经房东同意不得擅自转租，否则可能面临合同解除风险。
• 次承租人权益：作为次承租人，要确保主合同有效，并与承租人签订正式转租合同。

租金纠纷

• 案例：某租客因未按时支付租金，被房东要求解除合同。法院审理认为，租客因不可抗力（疫情）导致无法按时支付租金，最终判决合同继续履行。

• 建议：遇到租金纠纷时，及时与房东沟通，说明情况。如果因不可抗力导致无法履行合同，可以依据《民法典》第五百九十条主张免除部分或全部责任。

房屋使用纠纷

• 案例：某租客未经房东同意擅自改变房屋结构，被房东要求解除合同并赔偿损失。法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，支持了房东的诉求。

• 建议：未经房东同意，不得擅自改变房屋结构或用途。如果需要装修或改造，必须事先征得房东书面同意。

合同解除纠纷

• 案例：某房屋因政府征收需要提前解除租赁合同，租客要求分配停产停业损失补偿款。法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决租客有权获得相应补偿。

• 建议：遇到合同提前解除的情况，及时了解相关政策和法律规定，必要时寻求法律援助。

• 《民法典》第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。
• 《商品房屋租赁管理办法》第十四条：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。

1. 选择正规渠道，谨慎签约
2. 仔细阅读合同，明确权利义务
3. 保留好所有支付凭证和沟通记录
4. 遇到问题及时沟通，必要时寻求法律帮助

通过了解这些法律知识和案例，希望你能避开租房中的各种“坑”，享受安心的居住体验。