农村宅基地买卖的那些坑，你踩过吗？

农村宅基地买卖的那些坑，你踩过吗？

引用

澎湃

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来源

1.

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_26137091

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https://house.hexun.com/2024-06-26/213316292.html

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https://www.lutongls.com/minshi/337.html

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https://www.jxfc.gov.cn/fcsrmzf/nczjdglygg/202412/5144b0fcbbd045f3bc4a1fadb6b2eff4.shtml

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http://www.gaotai.gov.cn/zfxxgk/gzzfxxgk/cgz/ncwfgz_cgz/202405/t20240523_1237665_wap.html

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https://sh.12348.gov.cn/sites/12348/news-detail.jsp?category=lpa.JudicialCase&entityid=74e269f2b2274dbca5fbdbf6617cbc0b

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https://illss.gdufs.edu.cn/info/1024/12398.htm

近年来，农村宅基地买卖引发的纠纷屡见不鲜，不仅涉及金额巨大，还可能导致当事人无家可归。例如，某地村民李某将自家宅基地卖给城镇居民张某，后因房屋拆迁，李某反悔并诉至法院，最终法院判决买卖合同无效，张某不仅损失了购房款，还失去了拆迁补偿。这个案例揭示了农村宅基地买卖背后隐藏的巨大风险。

农村宅基地并非个人财产，而是属于农民集体所有。根据《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。这意味着，农民对宅基地只有使用权，没有所有权，更不能随意买卖。

1. 合同无效风险：根据《中华人民共和国民法典》第三百六十三条和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人。因此，城镇居民购买农村宅基地的合同，从签订之日起就是无效的。

2. 拆迁补偿风险：如果购买的农村房屋遇到拆迁，由于买卖合同无效，购买者可能无法获得应有的拆迁补偿。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，城镇居民在农村宅基地上建房，遇拆迁不能得到安置补偿。

3. 政策变动风险：国家对农村宅基地的政策在不断调整，如果未来政策收紧，可能会导致更多历史遗留问题浮出水面，增加纠纷的可能性。

虽然农村宅基地不能买卖，但并不意味着不能流转。根据最新政策，农村宅基地可以采取以下合法方式流转：

1. 使用权流转：农民可以在本集体经济组织内部，通过签订合同的方式转让宅基地使用权。这种流转方式受到法律保护。

2. 有偿退出：国家鼓励进城落户的农民自愿有偿退出宅基地。各地政府会根据实际情况给予一定补偿。

3. 租赁：农民可以将闲置的宅基地出租，但需要注意的是，租赁期限不得超过20年，且不得改变土地用途。

1. 严格遵守法律规定：不要轻易相信“私下交易”“内部协议”等说辞，任何违反法律的交易最终都会导致权益受损。

2. 了解当地政策：不同地区的具体政策可能有所不同，建议在流转前先咨询当地相关部门。

3. 签订正规合同：如果选择合法流转方式，一定要签订规范的书面合同，明确双方权利义务。

4. 保留证据：在流转过程中，注意保留所有相关证据，包括合同、收据、通讯记录等，以备不时之需。

农村宅基地制度改革正在稳步推进，但基本原则是“稳慎推进”。对于普通民众来说，最明智的选择就是遵守现行法律法规，通过合法途径进行宅基地流转。只有这样，才能真正保护自己的合法权益，避免不必要的纠纷和损失。