2024年，决定上海房价最重要的因素
2024年，决定上海房价最重要的因素
春节后，上海又有三大规划横空出世：
《吴淞江-蕰藻浜航道工程和沿线地区专项规划》
《大吴淞地区专项规划》
《上海东方枢纽国际商务合作区建设总体方案》
三大规划内容都非常振奋，给当地居民带来了很大信心。
很多朋友让环二详细解读一下，环二一直拖着没落笔：一五一十写出来，大概率不能发或被删帖。
这里只讲一下对当地楼市的影响，答案是：可以忽略不计。
规划对楼市的意义，自2017年开始就需要重估。
01
“规划”曾经是楼市最重要的词语，像北斗星一样给予方向——哪里规划好买哪里。
即使现在去售楼处，销售主要工作还是拿激光笔讲规划。
过去跟着规划买房，很多时候也选对了。
前滩是近10年最成功的规划之一，也是涨幅最高的区域之一。
规划的本质，是改变资源的分配方式。
资源总是有限的，一次新的规划出炉，就是对资源的再分配。
雄安新区的出现，彻底改变了京津冀城市格局。
河北划进去的部分，自然是踏上了快车道；河北没划进去的部分，自然就受到损失。
毕竟京津冀一带资源就那么多。
前两年粤港澳大湾区迎来重大利好，佛山、惠州甚至中山的房地产火到飞起，可有没有人想过这对没有划进去的茂名、汕头等等就是利空？
过去我们如此重视规划，是因为当时资源相对匮乏。很多时候，人都跟着资源走。
规划就是资源的先兆。
楼盘的开发逻辑是用各种资源的注入，撬动大量购房需求。
换句话说，过去的楼市一切围绕需求展开。
为了证明自己楼盘有升值潜力，销售的话术永远是：楼盘周边规划了地铁线、规划了对标张江的产业园、规划了商场、规划了**公园。
只要资源能到位就能吸引源源不断的需求，有源源不断的购房需求，自然升值保值。
02
然而这个故事，到了2017年就编不下去了。
2015年，上海人口出现了负增长。人口增长乏力，注定后续购房需求降低。
资源对需求的撬动，越来越难。
你再跟大家说规划了什么商业、什么学校，他们真不一定买单。
金山、临港都出现了零认购奇观，宝山刚需盘宝山天铂因为认购人数太少取消了摇号。
现在的市场下，人不再跟着资源走，反而是资源需要跟人走。
没有需求跟上，资源也会烂尾；有购买力的地方，资源早晚会配齐。
需求降低后，更可怕的现实是：规划可能出现负影响。
因为规划不仅意味着需求增加，也带来了供应增加。
一个新片区的开发，住宅、商业、办公、产业都有相应配比。
产业增加了购房需求，住宅则是稀释。
如果新的需求没有到来，住宅集中上市将打破当地供需平衡，房价还有可能下降。
实际上，2020年开始，供应量已经是决定区域楼市的核心力量。
供应量大的地方，房价几乎全部被“打下去”。
不管你是“宇宙中心”大虹桥还是国家级规划临港。
03
换句话说，过去20年需求增长太快，掩盖了供应量带来的负面影响。
前滩规划了150万方办公，而且落地很快，前滩中心一直保持满租状态。
打开网易新闻 查看精彩图片
住宅规划90万方，前滩本地办公人口消化一部分，全上海的中产也渐渐的将前滩纳入选项。
当下的一些规划，未必就有前滩这样幸运。
一方面是，当地产业入驻不达预期，大量产业园、办公楼空置成为常态。
同时，也不见得能全市收割购买力，尤其是面临其他强势区域分流。
这时我们就要强关注供应量指标。
说到底，需求量不断萎缩，我们又不愿意放弃新房供应，供需关系反转是早晚的事儿。
近些年上海每年新增人口6万人，新增商品房8万套，你觉得这是一个可以持续的数据吗？
当然上海整体是一个分化市场，部分区域供大于求，不影响其他区域供不应求。
我们一定要增强警惕，一些区域将陆续面临供大于求的惨状。
当市区商场开始变得冷清、当幼儿园开始不断关闭、当地铁建设开始放缓，我们应该知道，资源不再稀缺，需求也不再随叫随到。
需求越来越成为不可控因素，供应量就越来越重要。
2024年开始，压垮区域楼市的可能不是需求萎缩，而是供应爆表。
04
其实这才是一个正常市场。
都知道房地产有两重属性，既是生活必须品，又是金融资产。
评价一份资产，只看未来需求增长本来就很荒谬。供应量同等重要，有时比需求更重要。
当我们再踏进售楼处，销售拿着激光笔讲的风采飞扬时，一定要问一问：
10年后我出售时，市场上有多少房东卖房？还有多少新房在售？
在这个维度讲，规划宏大对楼市未必是好事情。
比如你单价3.2万，在某港买了一套小三房。5年后孩子出国需要钱，着急把房子卖掉，夫妻俩盘算着至少要卖到4万。
甚至跟邻居也打好招呼了，大家都挂牌到4万以上。
然而第二天起来一看群里消息，小区隔壁新建楼盘，供应800套，不要积分，单价只要3.5万。
你4万单价卖给谁去？
部分先行的购房者其实已经意识到，环线的一些客户就在自己计算大虹桥5年后的二手房供应量。
需求量不好算，供应反而是容易量化。
当市场回归正常，大家买房时需求量、供应量同时关注，也意味着普涨时代真正结束。
过去20年，很多人稀里糊涂买房就翻了十几倍，很大程度是时代红利。
需求实在太旺盛，掩盖了供应量带来的风险。
2024年后，如果再不关注供应量，再盲目跟着规划买房，很可能你就是发展的代价。
本文原文来自网易