北京房产律师细究：父亲委托子女拆迁后的利益返还难题
北京房产律师细究：父亲委托子女拆迁后的利益返还难题
北京昌平区一起因拆迁引发的财产纠纷案，涉及父亲委托女儿处理拆迁事宜后产生的利益返还问题。法院最终判决女儿返还父亲拆迁补偿款582048.3元，但驳回了返还房屋的诉讼请求。本文将详细解析案件始末及法律要点。
案件背景
王建国向法院提起诉讼，要求王丽腾退并交付位于北京市昌平区一号房屋，同时返还拆迁安置补偿、补助、奖励款等共计582048.3元。王建国称其与北京市昌平区H村委会有一系列房屋交易及拆迁协议，自己是被拆迁人，应获得全部拆迁补偿，但王丽以委托关系取得相关房屋及款项，应予返还。王丽则辩称双方不存在委托合同关系，请求法庭依法驳回。
当事人信息
- 原告：王建国
- 被告：王丽
原告诉称
王建国向本院提出诉讼请求：
- 判令王丽将基于委托关系取得的位于北京市昌平区一号房屋腾退并交付归还王建国。
- 判令王丽向王建国返还基于委托关系取得的拆迁安置补偿、补助、奖励款等共计582048.3元。
事实和理由：王建国祖籍在北京市昌平区H村，1990年起在H村照顾祖母。因无房居住，H村委会在2001年11月将H村四间72平方米以28000元的价格卖给王建国。王建国购房后，又建两间门面房。2002年5月18日，王建国正在经营的6间门面房被拆迁。经与H村委会协商，王建国与H村委会达成拆迁协议，H村委会将另外5间房屋和一块空地交给王建国使用。王建国在空地内又建5间房，上述10间房用于居住和商业活动。
2004年3月15日，王建国的房屋和场地又被拆迁，王建国与H村委会达成协议，H村委会将另一块面积1250平方米土地批给王建国使用，自己建房。王建国在此地块内现建了面积为862平方米平房。此后，王建国又陆续借钱建了2103.51平方米的楼房。2012年底，王建国所居和经营的上述房屋被动迁。王建国是被拆迁人，应获得该被拆迁对象的全部拆迁补偿。拆迁补偿的北京市昌平区一号房屋本应由王建国获得。
但王丽认为与王建国有委托关系签署有关安置补偿协议、选房确认单等，上述房屋已有王丽实际入住、控制。根据法律规定，委托利益应归委托人所有，王建国从未表示过拆迁利益给与王丽，故诉争房屋及款项王丽应予返还交付给王建国。王丽不仅非法占有了本应归王建国所有的上述房屋，拆迁所获取的款项也未全部支付给王建国，经初步计算尚未给付王建国的款项约为582048.3元。王建国为维护自身的合法权益，根据合同法及民事诉讼法相关规定现诉至贵院，望贵院查明事实，判如所请。
被告辩称
王丽辩称，不同意王建国全部的诉讼请求，双方就王建国诉请拆迁利益不存在委托合同关系，请求法庭依法驳回。首先，2011年8月11日，王建国以自己作为北京Y公司的法定代表人身份向王丽出具承诺书及一份授权委托书，同时以北京Y公司的名义向王丽出具一份授权委托书。
根据承诺书及两份授权委托书内容，可明确如下事实：王建国明确知晓拆迁标的为非住宅拆迁，其作为承诺人及委托人的身份是北京Y公司的法定代表人，代表的北京Y公司，基于此，其仅仅与非住宅拆迁利益中的停产停业补助费一项有关，其他拆迁利益与王建国并无关系，且委托期限自非住宅拆迁补偿相关事项办理完毕之日止。
其次，王建国祖籍系H村村民。2004年12月28日王建国与王丽母亲吴悦曦离婚，离婚协议书的财产处理一项明确：坐落在北京昌平的房屋平房四间归女儿王丽所有。该平房四间系2001年夫妻关系存续期间最初购买所得，也是一系列拆迁事件后置换的土地及房屋最原始的财产，王建国以离婚协议书确定了王丽作为拆迁权利人。2015年拆迁前，王建国均是用2001年归王丽所有的平房四间的出租租金在置换土地上新建房屋，因此新建房屋与王建国无关。
2015年正式拆迁，拆迁人北京W公司及H村委会根据王丽作为被拆迁人及根据昌平区东小口镇村民搬迁定向安置房认购实施细则相关规定，以王丽具有议价房购房资格的人购买一号房屋，王丽以自有资金交纳购房款，该房屋与王建国无关。
法院查明
王建国原为北京市昌平区H村村民，为照顾其祖母，2001年11月，其与北京市昌平区H村民委员会（以下简称H村委会）签订买房契约，以28000元价格购得该村门面房四间（72平方米）。
2002年5月18日，因拆迁置换，王建国与H村委会签订拆迁协议，村委会将其5间房屋和一块空地交给王建国使用。
2004年3月15日，因修建拆迁，王建国与H村委会签订拆迁协议，约定王建国可在另外土地上自己建房用于经营。2004年12月28日，王建国与王丽之母吴悦曦协议离婚，二人约定坐落于北京市昌平区H村的平房四间归女儿王丽所有。之后，王建国在前述土地建房，并注册北京Y公司用于经营。
2011年8月11日，王建国及其经营的北京Y公司分别向王丽出具授权委托书，委托王丽办理拆迁中与其相关的全部事项，“包括接受通知、报告、函件等相关文书；签订相关协议、领取拆迁补偿款项、腾退上述房屋。”同日，王建国、王丽共同向H村委会、北京W公司、北京K公司、E银行、x银行出具承诺书称：北京Y公司的法定代表人系王建国，其与王丽系父女关系，现因王建国的身体原因，特委托王丽以其名义办理上述非住宅拆迁补偿相关事宜。
之后，王丽通过代签王建国签字及指印的方式伪造2015年12月28日出具的授权委托书和声明，其上均称王丽为北京Y公司的实际经营者，并称王建国放弃享有该营业场所涉及的全部停产停业补助费权益，该权益全部由王丽享有。据此，王丽作为被拆迁人与拆迁人北京W公司于2015年12月29日签订H村非住宅拆迁补偿协议，获得拆迁补偿、补助总计4037048.3元。王丽据此向拆迁人交付了被拆迁房屋，并领取了该笔全部拆迁补偿及补助款。
另查明，北京W公司于2015年12月25日出具说明称：“准予王丽购买农民安置用房70平米”。2016年11月23日，王丽参与北京W公司组织的选房，并选定一号回迁安置房。当日，王丽以每平方米6500元的价格交纳70平方米安置房款455000元。现该房屋已经交由王丽占有、使用。
再查明，王丽之夫赵志刚向王建国电子汇款3000000元。
又查明，2009年12月，王建国注册北京Y公司，组成形式为个体经营，经营者为王建国。2015年8月，经营者王建国申请将北京Y公司转换组织形式为有限责任公司，并承诺“变更后如有原个体工商户经营期间未结清的债权债务，仍由原个体工商户经营者本人承担。”据此，该个体工商户改制为北京Y公司。
庭审中，王建国认为以上3000000元的转款行为说明王丽认可王建国为拆迁权利人；对此，王丽称其相应转款行为系因其父王建国每月只有2000元左右的退休金，经济比较拮据，其系出于赡养目的而转款。同时，王丽认可汇款的3000000元系来源于前述拆迁所得。对于被拆迁的建筑，王建国主张系其离婚后拆除原有房屋翻建而成，并由其经营使用；王丽主张全部房屋系离婚协议中约定归其所有的四间房屋出租收益后加建而成。对于拆迁前北京Y公司由谁经营一节，王建国主张始终由其经营；王丽主张由王建国对外出租，再由王建国用出租收益建房，王丽从没有得到过租金。
裁判结果
- 王丽于本判决生效后七日内给付王建国拆迁补偿、补助款582048.3元。
- 驳回王建国的其他诉讼请求。
房产律师点评
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，北京Y公司及其经营者王建国均委托王丽为其办理涉案拆迁事宜，王丽亦予以接受，双方之间就本案所涉拆迁成立委托合同关系。王建国作为北京Y公司的经营者，其在该个体工商户改制企业后承担了原个体工商户经营期间未结清的债权债务，并已登记备案。因此，王建国有权向王丽主张前述委托合同的相关权益。
受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中所涉拆迁范围系非住宅及其附属物，由王建国向王丽出具的委托文件、王丽伪造的委托文件等均可确认，该拆迁系针对北京Y公司及其经营者。而王丽从未参与相应的任何经营行为。拆迁人之所以认定王丽的被拆迁人身份并与其签订H村非住宅拆迁补偿协议，系基于王丽伪造的称其为实际经营者的授权委托书和声明。
因此，可以认定相应被拆迁利益应当归属王建国。王丽系基于其不当履行委托义务，擅自增加代理权限及变更委托事项，从而获得了王建国的拆迁利益。对于王丽主张的相关财产权益，应视为其家庭内部财产争议，与拆迁协议无关。故对于王建国要求王丽给付相应款项的诉讼请求，均在王建国应得的拆迁利益范围内，有事实基础与法律依据，法院予以支持。
由于涉案拆除系货币补偿，王建国所主张的房产并非依据拆迁协议直接获得。王丽获得回迁房屋购买资格，虽系基于本案所涉拆迁一事，但亦通过了相关权利主体的审批，并通过其他合同关系而购买回迁安置房屋，并非基于双方之间的委托合同关系。在买卖合同关系存续的前提下，本案不宜认定该涉案回迁房屋的权利归属。故对于王建国要求王丽向其返还涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。
办案心得
一、委托合同的明确与审慎
在本案中，委托关系的界定成为关键问题。委托合同应当明确委托事项、权限和期限等关键内容，以避免后续的争议。当事人在签订委托合同时，应仔细审查合同条款，确保自己的权益得到充分保障。
对于委托人来说，要明确委托的具体范围，避免模糊不清导致受托人权限过大。同时，要对受托人的行为进行监督，确保其按照委托要求履行义务。对于受托人，应严格遵守委托合同的约定，不得擅自超越权限或变更委托事项。
二、证据在纠纷解决中的重要性
王丽伪造委托文件的行为在案件中起到了重要作用。这提醒我们，在涉及重大利益的交易或事务中，要保留好相关的证据，如合同、文件、通信记录等。
当出现纠纷时，证据可以为自己的主张提供有力的支持。同时，对于可能存在伪造或篡改风险的文件，要采取适当的措施进行防范，如加盖公章、签字确认、保留原件等。
三、家庭财产争议与拆迁利益的区分
本案中，王丽主张的部分财产权益被视为家庭内部财产争议，与拆迁协议无关。这表明在处理涉及家庭关系和拆迁利益的复杂情况时，要明确区分不同的法律关系。
家庭内部的财产争议可能会影响到拆迁利益的分配，但不能将两者混为一谈。在解决纠纷时，要分别依据不同的法律规定和证据，对家庭财产争议和拆迁利益进行独立的分析和处理。
四、拆迁利益的归属与权利保护
拆迁利益的归属是本案的核心问题之一。在类似的拆迁案件中，要明确被拆迁人的权利和利益，确保拆迁补偿、补助等款项的合理分配。
对于被拆迁人来说，要了解自己的权利，及时与拆迁人沟通，确保自己的利益得到充分保护。同时，在出现委托关系时，要明确委托人与受托人的权利义务，防止拆迁利益被不当侵占。
五、法律意识的提高与专业咨询
无论是委托人还是受托人，都应提高法律意识，了解自己在委托合同中的权利和义务。在涉及重大利益的交易或事务中，可以咨询专业律师，获取法律建议和指导。
专业律师可以帮助当事人起草和审查委托合同，确保合同的合法性和有效性。在纠纷发生时，律师可以根据具体情况，收集和整理证据，制定合理的诉讼策略，为当事人提供专业的法律服务。
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本文原文来自网易新闻