高端房产租赁避坑指南：法律专家教你防踩雷

高端房产租赁避坑指南：法律专家教你防踩雷

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36氪

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来源

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https://36kr.com/p/3055474379685641

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https://www.sohu.com/a/761937819_121795084

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https://btrvillas.com/zh/media/news/42

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http://www.iestatelaw.com/zzyfzl/1985.html

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https://m.66law.cn/laws/89031.aspx

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https://www.cpaworldwidetax.net/post/%E5%A4%96%E5%9B%BD%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85%E5%A6%82%E4%BD%95%E6%90%AD%E5%BB%BA%E8%B7%A8%E5%9B%BD%E5%85%AC%E5%8F%B8%E6%88%96%E4%BF%A1%E6%89%98%E6%9E%B6%E6%9E%84%EF%BC%8C%E7%94%A8%E4%BA%8E%E6%8A%95%E8%B5%84%E3%80%81%E7%BB%8F%E8%90%A5%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%EF%BC%9F

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https://m.66law.cn/laws/418781.aspx

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https://zufang.ababtools.com/s12

近年来，随着一线城市房价的持续攀升，高端房产租赁市场日益活跃。在北京、上海、深圳等一线城市，月租金达10万元的高端住宅已不鲜见。例如，深圳湾壹号的部分高端住宅租金可达6.5万元至20万元以上，上海平安滨江金融中心的精装修房源租金约10.8万元/月。

然而，高端房产租赁市场的繁荣背后，也伴随着诸多法律风险。从租赁合同无效到转租纠纷，从面积争议到维修责任，一系列法律问题时刻考验着租赁双方的智慧。本文将从法律角度为您详细解析高端房产租赁中的常见风险，并提供实用的防范建议。

1. 租赁合同无效怎么办？

在房屋租赁合同中，最常见的无效情形是租赁房屋为违法建筑。根据《民法典》规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的房屋，其租赁合同无效。

即使合同无效，承租人仍需支付房屋占有使用费。法院通常会参照合同约定的租金标准来确定使用费。若承租人未能按合同约定使用房屋，法院将综合考虑房屋使用情况、同类地段租金标准、合同目的实现情况及双方过错程度等因素，合理确定占有使用费标准。

2. “二房东”靠谱吗？

在高端房产租赁中，转租现象较为常见。但未经出租人同意的转租行为存在重大风险。如果承租人未经出租人同意而对外转租，出租人有权解除与承租人的租赁合同。此时，次承租人必须依据出租人的要求限期搬离租赁房屋，逾期搬离的，出租人有权要求次承租人支付房屋占用费。

因此，建议租房时谨慎选择“二房东”出租的房屋，争取与出租人直接签订租赁合同，或在转租时特别注意要明确取得出租人同意。

3. 租赁面积不符怎么办？

在高端房产租赁中，租赁面积与实际面积不符是常见争议。通常情况下，已生效的租赁合同体现了双方真实意思表示，承租人在签约前应对租赁房屋的相关情况负有谨慎注意义务。因此，承租人已明知或应当知道产证面积或实际面积与约定的租赁面积不一致的，其在合同履行过程中再以房屋产证面积或实际面积小于约定的租赁面积为由要求减付租金，法院通常不予支持。

4. 房屋损坏谁负责？

租赁物在正常使用过程中通常都会产生自然损耗，例如家具褪色、灯具老化等。当自然损耗达到极限程度时，还会出现最终损坏的后果。通常情况下，若承租人以正常方法使用租赁物，即使租赁物随着时间推移而出现功能或外形退化，亦属于自然损耗，承租人不承担赔偿责任。反之，如果承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物出现人为损坏，出租人则有权解除合同并请求承租人赔偿损失。

5. 家具家电坏了谁修？

除当事人另有约定或因承租人的过错致使租赁物需要维修的以外，一般由出租人履行租赁物的维修义务。通常情况下，以先修后换为原则，承租人不宜在出租人同意维修且通过维修可恢复正常使用的情况下，要求出租人对租赁物直接进行更换。

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

1. 不得出租的情形

根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，下列房屋不得出租：

• 未依法取得房屋所有权证的
• 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
• 共有房屋未取得共有人同意的
• 权属有争议的
• 属于违法建筑的
• 不符合安全标准的
• 已抵押，未经抵押权人同意的
• 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
• 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形

2. 抵押房屋的租赁问题

抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

3. 合同签订注意事项

• 对租赁标的物约定要明确，包括房屋的数量和质量
• 明确租赁房屋的使用用途
• 约定清楚租赁房屋的维护义务和修缮义务
• 设定明确的违约条款及赔偿数额

1. 选择可靠的出租方

• 尽可能了解对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力、商业信誉
• 可以委托律师向对方所在地的工商部门进行查询
• 通过对方同行业或相关企业进行了解

2. 合同签订要点

• 租赁合同应由专业律师起草、修改、把关
• 合同条款应当尽量详尽明确
• 对合同字句应当认真斟酌，避免模棱两可
• 在合同中明确租赁房屋的使用、维修保养责任
• 可以附加担保条款、附期限条款、附条件条款等

3. 合同履行注意事项

• 双方应严格履行合同约定的义务
• 出租人应及时交付符合约定的房屋
• 承租人应按时支付租金
• 任何一方违约都应承担相应的违约责任

4. 纠纷解决途径

• 双方可以协商解决
• 可以通过调解机构进行调解
• 可以向人民法院提起诉讼

高端房产租赁涉及的法律问题复杂多样，从合同签订到履行的每一个环节都可能存在风险。通过了解相关法律法规，识别常见风险点，并采取有效的防范措施，可以最大限度地保护租赁双方的合法权益。在实际操作中，建议租赁双方都应保持谨慎态度，必要时寻求专业法律意见，以确保租赁交易的安全顺利进行。