拆迁协议无效？法律后果你了解吗？
拆迁协议无效？法律后果你了解吗？
拆迁协议的签订关系到被拆迁人的切身利益，一旦协议被认定为无效，不仅会导致补偿安置义务不能免除，还可能引发一系列复杂的法律纠纷。那么，拆迁协议在什么情况下会被认定为无效？其法律后果又有哪些呢？
拆迁协议无效的具体情形
根据相关法律法规，拆迁协议在以下几种情况下可能会被认定为无效：
- 共有房屋未取得共有人一致同意
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
例如，夫妻共有房屋，只有一方签订拆迁补偿协议，另一方事后不同意的，该协议可能被认定为无效。
- 与无民事行为能力人或限制民事行为能力人签订
根据《民法典》的规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
因此，如果与未成年人或精神病人签订拆迁协议，该协议可能被认定为无效。
- 采用欺诈、胁迫等不正当手段签订
《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
例如，拆迁方通过虚假承诺或威胁手段迫使被拆迁人签订协议，该协议可能被认定为无效。
- 违反法律法规的强制性规定
拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁。如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的，可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序，该协议应当认定为无效。
- 超出房屋拆迁主管部门批准的范围
拆迁协议必须在房屋拆迁主管部门批准的范围内进行，超出范围的协议可能被认定为无效。
拆迁协议无效的法律后果
- 补偿安置义务不能免除
如果拆迁协议被认定为无效，拆迁方不能以此为由免除补偿安置义务。被拆迁人有权要求重新签订合法有效的协议，并获得合理的补偿。
- 可能引发一系列法律纠纷
协议无效后，双方可能就补偿标准、安置方式等问题产生争议，进而引发诉讼。这不仅会增加双方的经济负担，还会延长拆迁进程。
- 需要返还财产、赔偿损失
根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
例如，如果拆迁方已经支付了部分补偿款，协议无效后，被拆迁人可能需要返还已取得的补偿款。
实际案例参考
在最高人民法院审理的一起案件中，申请人黄某并非四川省仪陇县新政镇大东村村民，其与该村村民李某某签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。因此，黄某基于该协议与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》也因缺乏合法的前提基础而归于无效。
这一案例充分说明了主体资格的重要性。在拆迁过程中，必须确保签约主体的合法性，否则可能导致协议无效。
如何避免拆迁协议无效
- 确保签约主体合法
签约前要核实对方的身份和权限，确保对方有合法的签约资格。对于共有房屋，需要所有共有人的同意。
- 仔细审查协议内容
协议内容必须明确具体，包括补偿方式、补偿金额、安置房位置、面积、交付时间等关键信息。避免签订空白协议或内容模糊的协议。
- 保留证据
在签订协议时，可以对整个签约过程进行录像。同时，要确保自己手中持有协议原件。
- 咨询专业人士
在签订协议前，可以咨询律师等专业人士，确保协议内容合法合规。
拆迁协议的签订关系到被拆迁人的重大利益，因此在签订时必须谨慎。只有确保协议合法有效，才能真正保障各方的权益，避免不必要的纠纷。