香港业主立案法团：内地业主维权的新思路

香港业主立案法团：内地业主维权的新思路

引用

三联生活周刊

等

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来源

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近年来，内地小区物业管理纠纷频发，业主维权难的问题日益凸显。相比之下，香港的"业主立案法团"制度为业主维权提供了有效的组织保障和法律支持，值得内地借鉴。

业主立案法团（Owners' Corporation）是香港根据《建筑物管理条例》第344章成立的法人组织，其主要职能包括：

• 管理大厦公共部分，确保设施正常运作
• 维护和保养物业，定期进行修缮工作
• 代表业主进行法律行动，维护集体利益
• 收取和管理物业相关费用

成立法团需要经过以下步骤：

1. 召开业主大会：由持有不少于5%业权的业主发起，提前14天通知全体业主
2. 选举管理委员会：需获得30%以上业权支持，超过半数投票通过
3. 注册认可：会议结束后21天内向民政事务处申报，28天内向土地注册处申请注册

管理委员会由主席、秘书、司库等组成，负责日常管理事务。委员任期两年，可连选连任。这种制度设计确保了管理的连续性和透明度。

穗禾苑案例展示了业主立案法团在维护业主权益方面的积极作用。当业主对3.91亿元的大维修工程费用产生质疑时，法团积极回应，提供了详细标书内容供业主比较。虽然有业主向法团提出反申索，但法庭认为法团已履行职责，驳回了反申索请求。

华丰大厦案例则凸显了业主立案法团在安全管理方面的作用。在2024年4月的一场大火中，由于消防设施维护不当导致5死40伤的惨剧。事后，法团因未按规定进行消防装置检查，被处以3万元罚款。这一案例说明，业主立案法团不仅有权也有责维护物业安全，其行为受到法律严格监管。

相比之下，内地业主委员会面临着诸多挑战：

• 法律地位模糊：既不是群众自治组织，也不是正式的社会组织
• 大规模小区治理难度大：业主之间协调成本高，易陷入纷争
• 实际运作效果不佳：据民政部数据，即使22%的社区建立了业委会，正常运作的可能仅占十分之一

造成这些困境的原因主要有：

1. 小区空间设计特点：集合式建筑、围合式空间和高密度居住模式增加了管理难度
2. 社会自发合作的局限：大规模小区超出了自然合作的范围，协商成本高昂
3. 政府干预效果有限：即使投入大量资金购买社会组织服务，也难以有效提升业主参与度

香港业主立案法团制度的成功经验为内地提供了重要启示：

1. 明确业主组织的法人地位：赋予业主组织独立的法律主体资格，使其在诉讼和管理中更具权威性
2. 建立规范的管理委员会制度：通过选举产生管理委员会，明确职责分工，确保管理的专业性和透明度
3. 强化法律支持和监管：完善相关法律法规，加强对业主组织的指导和监督
4. 提高物业管理透明度：建立公开透明的财务和决策机制，增强业主信任

香港的业主立案法团制度经过长期实践，已经形成了一套成熟有效的管理体系。内地在推进业主自治的过程中，可以充分借鉴香港的经验，结合自身实际情况，逐步完善相关制度，提升物业管理水平，最终实现业主权益的有效维护。