货币大放水后的楼市股市：一场新旧周期的较量
货币大放水后的楼市股市：一场新旧周期的较量
2009年，面对全球金融危机的冲击，中国推出了4万亿元经济刺激计划，成功带动经济实现V形反弹。如今，面对新的经济挑战，2025年的货币政策再次转向适度宽松。这是否意味着楼市和股市将迎来新一轮的资产价格变化？让我们从历史和现实两个维度，深入分析这场即将到来的经济变局。
从4万亿到新一轮刺激：政策背景与规模的演变
2008年全球金融危机爆发后，中国经济增速快速回落，出口负增长，大批农民工返乡。为应对这一危机，2008年11月，国务院常务会议研究部署进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的措施，初步匡算到2010年底上述支出约需4万亿元。
这4万亿元的资金来源并不全是政府投入。据发改委介绍，一部分为新增中央投资1.18万亿元，占比29.5%，主要来自中央预算内投资、中央政府性基金、中央财政其他公共投资，以及中央财政灾后恢复重建基金；另一部分为其他投资2.82万亿元，占比70.5%，主要来自地方财政预算、中央财政代发地方政府债券、政策性贷款、企业（公司）债券和中期票据、银行贷款以及吸引民间投资等。
从资金运用来看，这并非一个简单的投资计划。时任国务院总理温家宝在夏季达沃斯论坛上明确表示，将一揽子计划简单说成四万亿投资是误解。这是一份以扩大内需为主、消费与投资拉动相结合的计划，同时注重当前和长远相结合、保增长与调结构相统一，以及政府与市场作用相统一、发展与改革相促进。
2010年初，时任发改委主任张平在全国两会记者招待会上介绍，这四万亿主要分布在：民生工程，就是对教育、卫生、文化等社会事业的投资，占比44%；自主创新、结构调整、节能减排、生态建设，占比16%；重大基础设施建设，包括交通基础设施、铁路、公路及重大水利工程，占比23%；汶川地震的灾后恢复重建，占比14%；其他公共支出，占比3%。
尽管对于“四万亿计划”褒贬不一，但不可否认的是，当时中国政府果断出手，迅速提振了市场信心，带动中国经济实现了V形反弹，同时也对世界经济复苏做出了积极贡献。2009和2010年，我国固定资产投资分别比上年增长30.4%和24.5%，其中，基础设施建设投资分别增长42.2%和18.5%，民间投资分别增长33.7%和32.1%；中央财政用在教育、医疗卫生、社会保障和就业、住房保障、文化方面的民生支出合计分别增长31.8%和19.9%。
楼市股市的反应机制：换手率与流通性的差异
要理解楼市和股市对货币宽松政策的反应，首先需要明白两者涨跌的底层逻辑——筹码的换手率和流通性。
假设给你1个亿现金，让你维持所在小区的房价一年不跌，你觉得能做到吗？这个小区总共有1000套房，按照当前的市场行情，总市值差不多50个亿，平均每套房价500万。一开始，有10个卖家因为各种原因急着卖房，他们把价格降到了450万。这时候，为了不让房价下跌，你就得站出来，按照500万的价格把这10套房接盘下来。这一轮操作下来，你的1个亿现金就只剩下5000万了。但这还没完，没过多长时间，又有10个卖家也跟着降价抛售，市场上的实际成交价已经普遍降到了450万。没办法，你为了完成任务，又得硬着头皮按500万的价格接盘。这下可好，两轮过去，你的1亿现金就全部花光了，可房价呢，还是没稳住，依旧有下跌的趋势。
为什么有1亿现金，都稳不住区区1000套房的小区房价呢？这里面就涉及到一个很重要的底层逻辑，房价的涨跌和股市的起伏，都有着相似的逻辑，就是筹码的换手率和流通性。
我们再回到开头这个例子，在这个小区里，如果只是偶尔有几个卖家因为个人情况低价抛售，其实并不可怕，市场完全有能力消化。但如果出现大批量的卖家低价挂卖，那就完全是另外一回事了。这里面的核心问题就是抛压过重。无论你多么努力地去接盘，房价还是会因为大量卖家的抛售压力而下跌。这也反映出来了市场供需的严重失衡以及由此引发的信心崩塌。
房地产市场本来就是个很复杂的供需系统，当大量卖家集中涌现，背后可能是经济形势的下行压力导致部分业主资金链断裂，或是对房地产市场长期前景的悲观预期促使其提前套现离场。而这个时候，市场上的购房者因为经济不稳定、工作不好找，或者觉得房价还会继续跌，都不敢买房，都在观望，所以成交量也不高。
这里有一个很重要的指标，那就是二手房挂牌数量。当卖方的抛压远远大于买方的购买意愿时，就说明市场情绪已经从乐观变成悲观了，房价就很难有回升的机会。这种情况下，即使有外部资金介入，也只是螳臂当车，因为它无法从根本上扭转市场参与者的整体预期和行为模式，无法重塑供需平衡，房价下跌也就成为了必然趋势。
股市其实也是一样的道理。就拿A股来说，之前在2700点低迷期的时候，市场上冷冷清清的，每天的成交量也就四五千亿。当时整个 A 股在低位的时候市值有 70 万亿，日换手率连 1% 都不到，很多股票都无人问津。而到了2024年9月底那段疯狂上涨的时期，情况就完全不一样了，成交量大幅放大，大家都在疯狂地买卖股票，市值也涨到了 100 万亿，每天的成交量差不多有 2 万亿。
所以，当你明白了成交量和换手率这个底层逻辑，再去看房价和股市，就会有很多新的发现，也能更好地判断未来的涨跌趋势，做好自己的财富规划。在股市里，市值和成交量有着密切的关系。当日换手率高的时候，说明股票的流通性好，资金能够快速地进出市场，这就使得股价能够比较灵敏地反映市场的供需关系。这是因为在高换手率环境下，投资者的买卖决策更加频繁，市场信息能够更高效地融入股价之中，形成一种价格发现机制。当市场乐观情绪蔓延，资金大量涌入，成交量放大，推动股价上升，形成良性循环；反之，在市场悲观时，资金撤离，成交量萎缩，股价随之下跌。这种流动性驱动的价格波动特性，使得股市在短期内能够呈现出较为剧烈的涨跌变化。
相比之下，房市则大不相同。就拿我们这个小区来说，房子的年换手率非常低，可能一年也就几套房子在交易。这就意味着，如果要想改变整个小区的房价走势，就需要更长的时间来置换筹码，也就是让更多的房子易主。所以，在房市中，只要有少量卖家集体低价抛售，就很可能导致当地的房价大幅缩水，因为市场的承接能力相对较弱。
股市和房市的市场特性差别这么大，这也决定了我们在资产配置上得有不同的策略。股市的特点是高波动、高流通性，而且周期相对较短。大家看看 A 股的历史就知道，大概3年左右就会有一次牛熊转换。比如说2015年的大牛市，股价疯狂上涨，随后又进入熊市；2019年市场又开始回暖；2020 - 2021年又是一波不错的行情；到了2024年，市场又有了新的变化。在股市里，由于流通性好，投资者可以比较灵活地进行高抛低吸，在市场低迷的时候布局，等市场上涨的时候获利了结。
而房市呢，周期就长得多，换手率也低。回顾过去的十几年，2008年次贷危机爆发后，房价大幅下降；2009年国家推出四万亿刺激计划，房价又开始上涨；紧接着2014年萎靡了一年，2015年的棚改货币化政策又让房价迎来了一波上涨行情，一路涨到了2021年，接着开始了本轮至今为止的房价回调。这一个个周期都持续了好几年，而且一旦房价进入下跌通道，想要回升就需要很长的时间和大量的资金投入。这背后是房地产市场的固有属性所致。房屋作为一种大额、耐用且具有居住功能的资产，其交易决策过程复杂，涉及众多因素，如家庭状况、城市发展规划、人口流动等，使得调整周期相对较长。
当前楼市和股市的基本面分析
根据银河国际证券的最新预测，2025年香港楼市有望回暖。该行基于对减息的预期以及本港住宅和零售市场基本面的改善，将香港房地产业的评级从“中性”上调至“增持”。随着楼市重现金正利差，加上来自中国大陆的强劲需求，预计本港住宅成交将显著提升，并预测2025年香港楼价将上升3%，而一手楼成交量更将增长6%。
该行的中国及香港研究主管郑怀武指出，在美联储减息的背景下，港元最优惠利率可能会在2025年年底前从目前的5.25%水平再下调25至50个基点。这一变化将导致香港的按揭利率下降，并带来三年来首次的“正利差”，这将吸引更多的实际用家和投资者进一步购买物业。
郑怀武预期，在2025至2026年期间，香港住宅租金将分别上升6%、4%及3%，主要受到内地专才及学生对租赁单位强劲需求的推动。根据他的分析，2024年10月份的楼价较2021年首季的高峯已经下跌27%，但预计2025年将重回升轨，按年上升3%。这主要是因为楼市政策的放宽、正利差显示购买楼宇的成本优于租房，以及来自内地的人才和学生的需求强劲。郑怀武估计，这些需求在未來5至10年內可能是2024年香港全年一手樓銷售量的5倍，因此預計2024年香港一手住宅銷售量將回升38%至15600夥，並在2025年進一步增長6%至16600夥。
在零售物业方面，银河国际证券预测2024年全年零售销售总额将下跌7%，这主要是受到港人外游及经济疲软的影响。然而，该行相信2025年将出现反转，因为深圳一签多行的政策预计将继续吸引旅客，而新開的啟德體育園將帶來30至40個大型活動，進一步吸引更多旅客。預計到2025年，訪港旅客將增長28%至5610萬人次，香港的零售銷售總額將在2025年錄得5%的增長。
不过，银河国际证券对本港写字楼市场的前景持谨慎态度，认为仍然面临挑战。自2022年以来，中国及外資的需求減少，加上中國經濟增長放緩及香港資本市場表現平平，這些因素都對寫字樓市場造成影響。此外，本港甲級寫字樓的供應增加也可能會拖累租金，預計甲級寫字樓的空置率在2025及2026年將維持在13%至14%之間，整個寫字樓市場的租金在2025年至2026年間將每年下跌5%。
投资策略：把握市场特性，制定差异化策略
基于楼市和股市的不同特性，投资者需要制定差异化的投资策略：
- 股市：把握周期性机会
- 关注政策导向，如科技创新、小微企业等重点领域
- 在市场低迷时布局，等待周期性反弹
- 利用高流通性进行灵活操作
- 楼市：注重长期价值
- 关注人口流入、基础设施完善等基本面因素
- 选择具有稳定租金回报的区域
- 耐心等待市场调整周期
总结展望：货币宽松下的资产配置思路
2025年的货币宽松政策虽然规模和形式与2009年不同，但同样旨在刺激经济增长。从当前的经济形势和政策导向来看：
- 短期内，流动性改善有望支撑股市，特别是受益于政策支持的行业
- 楼市在降息预期和内地需求推动下，有望实现稳健回升
- 长期来看，股市将呈现周期性波动，楼市则保持低频、稳健的走势
对于普通投资者而言，建议采取分散投资策略：
- 在股市低迷时适度布局，把握周期性机会
- 对楼市保持耐心，关注具有人口流入和基础设施优势的区域
- 根据个人风险偏好，合理配置资产比例
面对货币宽松政策带来的市场变化，保持清醒的头脑和长远的眼光至关重要。在市场迷雾中，只有坚持理性投资，才能在经济周期中稳健前行。