宅基地有偿退出潮起：农民进城买房热背后的冷思考
宅基地有偿退出潮起：农民进城买房热背后的冷思考
2024年6月，江苏南通、安徽凤阳、湖北鄂州等地相继出台鼓励农民退出宅基地并进城购房的政策，引发广泛关注。这一轮政策热潮背后，折射出我国农村土地制度改革的深入推进和城乡融合发展的新动向。
政策出台背景：破解宅基地闲置难题
我国现行宅基地制度确立于上世纪50年代，主要特征是“集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿分配、长期使用”。这一制度在保障农民居住需求和农村社会稳定方面发挥了重要作用。但随着社会经济发展和城镇化进程的推进，原有制度的局限性日益凸显。
中国社会科学院“乡村振兴数据库”2020年的全国抽样调查数据显示，农村闲置宅基地比例接近8%，且闲置宅基地超半数是以无建筑土地的形式存在。大量农村人口转移就业，但其宅基地退出不畅，造成大量闲置，利用粗放；一些地区土地资源紧张，新增人口宅基地取得困难，用地供需矛盾尖锐。
为破解这一难题，2015年，中央在全国33个县（市、区）启动了包括宅基地制度改革试点在内的农村土地制度三项改革试点，探索建立宅基地有偿使用和退出机制。此后，每年中央一号文件都对宅基地改革进行部署，重视程度可见一斑。
各地政策亮点：奖补激励与住房保障并举
各地出台的政策各有特色，但核心都是通过经济激励鼓励农民自愿退出宅基地并进城购房。
江苏省南通市提出，自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由各地自行制定。湖北省鄂州市则规定，本市农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建（构）筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴。
安徽省凤阳县的政策则更具针对性，主要瞄准政府征收地块。自2024年6月20日至2024年12月31日期间，对纳入2024年土地增减挂范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收范围内的项目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励。
政策影响：机遇与挑战并存
这一轮政策热潮既带来了机遇，也面临不少挑战。从积极方面看，政策有助于盘活闲置宅基地资源，缓解城乡用地矛盾，同时也为房地产市场注入新的活力。然而，实际执行中也暴露出一些问题。
以安徽省凤阳县为例，虽然给予退地农民一次性5万元购房奖励，但这一数额在当前房价水平下显然杯水车薪。数据显示，2017年渭南韩城市出台农民进城购房补贴政策，每平方米补助200元。然而2017年底提交申报资料后，到现在补贴也没有到账。
此外，农民进城后面临诸多现实问题，如还款能力、生活成本增加、子女教育、医疗保障等。这些因素都可能影响政策的实际效果。
未来展望：市场机制或成改革关键
要真正激活宅基地价值，关键在于建立更加市场化的流转机制。2020年，自然资源部与住建部、最高法、农业部、税务总局共同研究后答复人大代表，农民的宅基地使用权可以由城镇户籍子女继承，并办理不动产登记。今年中央一号文件也提出盘活利用农村闲置宅基地、闲置房屋、“四荒地”等资源资产，创造条件多渠道增加农民财产性收入。
未来，扩大宅基地使用权流转范围，使之能够在城乡之间自由流转，从而最大化体现宅基地的真实价值，提升农民的财产性收入，或将成为改革的重要方向。但这一过程需要审慎推进，既要保障农民权益，又要防止投机炒作，确保改革红利真正惠及农民。
总体来看，宅基地有偿退出政策是农村土地制度改革的重要探索，既体现了政府推动城乡融合发展的决心，也反映了房地产市场的新动向。随着改革的深入推进，我们期待看到更多创新性举措，为乡村振兴注入新的活力。