美国房产税法新规：房主如何应对？
美国房产税法新规：房主如何应对？
在美国，房产税是地方政府（如市、县等）极为重要的财政收入来源之一。这些税收收入会被用于当地的公共服务和基础设施建设，比如用于维持公立学校的运转，为学生提供教育资源；用于建设和维护道路、桥梁等交通设施；还有用于消防、治安等公共安全保障方面，确保居民生活在一个相对安全、便利且能享受到基本公共服务的环境中。
房产作为一种有价值的固定资产，按照其价值征收一定比例的税被视为一种较为合理的筹集资金方式。房产价值越高，通常缴纳的房产税也会相应增多。
美国的房产税自1792年起征，至今已经有229年的历史。也因此，目前美国已经形成了比较完善的税收政策体系。房产税的计税基础通常是房产的评估价值。不同的州和地方政府征收房产税的税率不同，一般而言，不征收销售税的州征收房产税的税率更高，如新罕布什尔州不征收州一级的销售税，但其房产税率在全美范围内较高。投资者赴美投资房地产时应当将该事项作为重要考虑之一，以合理预计和规划房产税支出。
全美国的每个州，以及州内的各个县市每年征收房产税的标准都有所不同。税率通常跟随各县市政府的预算需求每年都有改变，但通常在1%到3%之间不等。房产税缴纳的频率也根据地区不同而不尽相同。但本质上，房产税收多少，税率定多少，是由地方政府的财政预算决定的。
房产税的计算方法
每年需要缴纳的房产税 = 房屋估值 * 房产税率
特别要提醒各位房产税：房产税必须按时并足额缴纳。
房产税只能用于公共教育及公共服务
这些居民缴纳的房产税，主要用于居民所居住区域的公共教育及公共服务的支出。要想在本社区拥有优秀的公立K12教育资源以及足够的警察与医疗资源，消防员、消防车和城市建设，就一定要缴纳相应的房产税。
也就是说，羊毛出自羊身上。缴纳的房产税越多，得到的公共服务质量也就越高，拥有房屋的房价更会水涨船高，这样就会形成一个良性循环。
房屋估值影响房产税
美国政府将地产分为主要住宅、第二套房和出租屋等几类。与中国即将制定的房产税标准稍微有点类似的是，中国的试点征收对象为居住用和非居住用等各类房地产，美国也会根据不同种类的房屋作出不同的估值。社区周边neighborhood房屋平均价格、购买土地大小、房屋建筑面积、房型、屋龄等，都要被美国政府作为估值参考因素。简言之，在税率相同的情况下，住房的价值越高，需要缴纳的房产税越高。
政府估价师通常会采用统一的办法进行快速估值，比较近半年内在同一个社区内已售房屋的房价，再根据上述估值参考因素进行调整。如果是计算购买新房需缴的税，他们会考虑建造同样房屋的成本，再根据地价和折旧率调整征税数额。各个州地价不同，不同城市、县里根据学区划分，有时房价相差很大。但由于每个州会对房产税率进行相应的调整，最终征收的房产税相差不是很大。
不太了解的人可能会认为美国房产税估值系统存在漏洞。因为很多人购房之后会进行装修，那么住房的价值也会随之改变。
实际上在美国凡是装修成本超过500美元的，房主必须向当地City Planning申请permiet（施工许可证）。
因为装修会改动原有的水管和电线，即使是在草坪上安装一个洒水器，都必须有permit。偷偷装修不申报会承担的隐患和官司，远比申报需要付出的代价高得多。
记录在案的施工结束后，政府会派专员前来重新给房子估值，调整税基。如果估值显示房屋的价值上涨了3万美元，那么房主未来的税基也就会上涨3万美元。
房产税免征条件
一些地方政府有着减免税项目，可以通过对自住房屋给予减免税。换句话说，就是与我国的家庭首套房屋免税非常相似。
还有一种对美国华人十分有利的减免房产税规则：当需要缴纳的房产税超过某一最大值时，纳税人即可获得州个人所得税的抵免或现金返还。
在加州，一个家庭的主要自住房屋可免除7000美元的房产税；在弗吉尼亚州的一些县市，有针对老年人的房产税全免政策；对退伍军人来说，也有相应的优惠政策，美国的30个州制定了对退伍军人自住房屋提供固定的免税额。
总的来看，美国的房产税税率并不高，加上折扣之后，税率会更低。
美国50个州及哥伦比亚特区的房产税平均值：
房产税对房主的影响
如果不符合减免条件，每次到了该缴纳房产税的时间，纳税人必须按时缴纳。
拒缴房产税的后果
在美国，漏缴或不缴房产税是非常严重的违法行为：如果房主停止缴纳房产税，那么房主就将丧失房屋所有权，房屋归美国政府所有。
首先，如果欠税，政府往往会留给纳税人一段时间的无利息grace period（宽限期），并不会立即收缴这栋房屋。
宽限期通常只有10-15天左右。如果在这段时间内仍未补缴，超过了所给期限，政府会强制采用房地产税卖屋的办法处理，收缴房屋并启动拍卖程序。
这样一来，房主的信用记录会大打折扣，以后很难再次贷款买车买房，现有的房屋也很难再卖掉。如果这时仍拒绝缴纳税款，房主会收到州政府的正式通知，限时搬离房屋并强制将房屋拍卖。
健全的房产税法律体系，使美国人已经养成了按时缴纳税款的“优良传统”。
应对策略
面对房产税带来的经济压力，房主可以采取以下应对策略：
- 合理规划财务
确保预留足够的资金用于支付房产税，避免因资金短缺而无法按时缴税。可以考虑设立专门的房产税储蓄账户，每月定期存入一定金额，以备每年缴税时使用。
- 了解当地优惠政策
不同地区可能有不同的房产税优惠政策，如自住房免税、老年人优惠等。及时了解并申请适用的优惠政策，可以减轻房产税负担。
- 考虑通过REITs等投资工具进行税务优化
REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种将多个投资者的资金汇集起来，投资于产生租金收入的房地产项目的投资工具。REITs为投资者提供了一种相对低风险、高流动性的投资方式。REITs的实践始于1960年的美国。美国国会修改《国内税收法典》，给予了REITs和共同基金同等的税收优惠，使其拥有税收中性特征。美国REITs市场经历了多个发展阶段，目前已成为全球最大的REITs市场，较为有名的美国REITs包括工业物流类REITs Prologis, Inc.（普洛斯）、酒店类REITs Host Hotels & Resorts，零售类REITs Simon Property Group等。
- 及时关注税法变化
美国税制复杂且时常调整，及时了解最新税法动态，有助于房主合理规划税务，避免因政策变化而产生额外负担。
- 寻求专业税务建议
在必要时，可以咨询专业的税务顾问，获取针对个人情况的税务规划建议。专业人士可以帮助房主更好地理解税法，制定合理的税务策略。
总之，在美国房产税是一项重要的地方税收制度，交不起房产税带来的后果对个人和家庭来说可能是相当严重的。因此，房主需要充分了解房产税的相关规定，合理规划财务，确保按时缴纳税款，以避免不必要的损失。