【租赁合同攻略】房屋租赁合同怎么写？租赁合同注意事项！
【租赁合同攻略】房屋租赁合同怎么写？租赁合同注意事项！
在租房过程中，签订租赁合同是至关重要的一步。一份完善的租赁合同不仅能保障双方的权益，还能避免许多不必要的纠纷。本文将为您详细介绍租赁合同的相关知识，包括租赁合同的定义、是否需要签订书面合同、租赁合同的注意事项等。
好不容易在茫茫房海中，找到自己心仪的房子，终于要走到签约这一步了！不要找到房子就急着想把租房APP删光，租房入住前的“签约”可是非常重要的！“租赁合同”的眉角非常多，每一件事都要逐一确认，以免之后自己要住一年以上的房子出现问题却求责、求偿无方！
对租房小白来说，租约长什么样子可能都没见过？遑论“租约”要留心哪些注意事项呢？今天，就请各位租房伙伴们一起来认识“租赁合同”的重要性，以及须要特别留心的项目，如果看见租约上有疑虑的事项，一定要在签约前或是签约时当场询问清楚，不要白白被房东占便宜了呀！
💡编按：近日有网友表示，房东明明说房间可以养宠物，但卻在租客退租时向租客收取高额的异味清洁费用！遇到这种情况要怎么办？租房合同签订要注意哪些事项？一起到下文看仔细吧！
租赁合同
“租赁合同”，依据民法421条的规定，指的就是当事人约定，一方把物租给另一方使用、收益，而另一方支付租金的一种合同。简单来说，就是房客支付租金给房东，房东将房子租给房客居住使用的约定合同。一般可分為“口头租赁合同”及“书面租赁合同”两种。
实际上，民法并没有强制规定租赁合同的形式，所以无论是口头租赁合同还是书面租赁合同，只要符合契约成立要件，就都同样具有法律效力！
租房一定要签订租赁合同吗？
“租屋签约好麻烦喔，租屋一定要签书面租赁合同吗？口头算不算？”相信这个问题，是不少租屋族心中共同的疑惑。
就像我们上面提到的，口头租赁合同当然也是一種具法律效力的租约，就像你今天去租自行车，可能也只有口头跟老板承租，缴付租金、取走自行车后，就发生法律上租赁的效力。这是因為租赁属于“不要式行为”，简单来说就是“不以书面为必要”的行为，所以房东和房客口头约定租约，其实无形中代表你也签署了一份租房合同！
口头合同也可以，那为什么还要签书面合同？
至于为什么大家都说一定要签书面租赁合同，那是因為书面租赁合同可以成为一个“证据”、一种“保障”。毕竟口说无凭，如果是口头约定承租，万一房屋出现问题要归责或是请求修缮，没有录音存证或是相关证据支持，房东或房客就有理由可以互相踢皮球了。
租房签订租赁合同，将租金、租期、是否有押金、能不能转租等事项规定清楚，不论是对房东还是对房客，都更有保障；发生纠纷时把租赁合同拿出来对簿公堂，就能知道当初是如何划分责任的。所以为什么一定要签租赁合同呢，就是要当作保障双方权利义务的一个重要依据呀！
除此之外，民法也有特别规定“超过一年的不动产租赁合同”，如果沒有以书面签订，那就属于“不定期合同”。也就是说，房东无法以租约到期为理由，请房客搬走，那房东要收回房屋也比較不容易。
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租赁合同注意事项有哪些？
拟定房屋租赁合同书，除了可以使用内政部提供的范本外，也能够从书局、便利商店购买简便的房屋租约，如果有委托中介出租，还可以使用中介公司提供的租赁合同书。不过，无论使用哪种合同，在拟定及审阅时，还有哪些租房合同注意事项呢？一起来看看吧！
租房合同注意事项1：出租人是否有权出租
- 房东自租：确认出租人是否为房屋所有权人（房东=屋主？），可以请出租人提供房屋的所有权状及身份证件核对
- 房东委托中介出租：请中介提供委托书
- 二房东转租：确认签约人的身份，请他提供权状、授权书或和房东的租约（租约是否明订“同意转租或分租”）
租房合同注意事项2：检查房屋现状、确认点交清单
签约前需仔细检查房屋有无漏水、壁癌等問題，还有房东有提供哪些家具、设备以及是否都可以使用、使用付費情形是如何，都要询问清楚。除了可以拍照及录影存证以外，也可以在合同里详列物品点交清单（就算是没有家具、家电出租的房屋，至少也要点交钥匙、屋况），避免未来退租时产生纠纷。
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租房合同注意事项3：房屋是否为合法建筑
房客可以向地政事务所申请房屋誊本，或是上各縣市的使用执照查询系统调阅使用执照，确认房屋是否为合法建筑。如果是顶楼加蓋或是违章建筑，应特别留心这类房屋的安全性和合法性，避免居住安全受到威胁，或是未来受到违建举报，使房屋被拆除后无家可归。
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租房合同注意事项4：确认租期、可否提前终止合同及违约金
如果是店面的出租，通常租期会更长，住宅的出租最常见的是一年一约。房东及房客应谨慎评估租期的长短，并且在租赁合同中明订是否可以提前终止合同、是否有违约金等事项。
此外，如果是住宅租赁，根据“租赁住宅市场发展及管理条例”第5条规定，出租人最高仅能请求不超过一个月的租金作为违约金。
租房合同注意事项5：确定搬入时间
通常合同签订后、点交完房客才會搬入，由於确定搬入时间与“危险负担”的归责十分相关，有可能签好合同房客还没搬入，但房子突然发生不可预期的灾害（例如火灾），这时责任的归属就需要通过租赁合同所约定的事项来确认。
租房合同注意事项6：确认租金、支付方式
想要确认租金是否合理，房客可以自己上实价登录查询房屋近一年的租金，也可以询问中介业者或是社区邻居附近的行情。确定好租金行情后，在与房东订定的合同期间内，房东不能‘调涨’租金。
💡如果房东在合同期间随意调涨租金＞＞＞房客申诉管道看这篇
租房合同注意事项7：确认押金数额
根据新版的租赁合同规定，押金不得超过2个月的租金，且合同到期时房东应返还全数的押金，如果房客有损坏房屋、未缴清房租、有遗留物时，房东则可以用押金抵充维修费用。
此外，房东押金如果收超过2个月，可以要求把超过的部分，拿来抵付房租。
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租房合同注意事项8：确认电费数额
2020年9月1日起，房东向房客收取的电费额度应区分夏月（6～9月）及非夏月，且收取的费额不可以超过台电所定“当月用电量最高级距的每度金额”。
💡电费怎么收才合理？一度电多少钱＞＞＞这篇通通告诉你！
租房合同注意事项9：确认管理费、水费、网络费等费用由谁承担
租赁房屋除了租金之外，许多房东还会额外酌收管理费、垃圾清运费、水费、网络费、瓦斯费、第四台等费用，这些费用中，哪些是否包含在房租里？哪些是需要额外房客额外承担的？都需要一并合同中约定清楚。
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租房合同注意事项10：确认房屋是否可以转租
如果租赁合同“未”约定不得转租，而房客未经房东书面许可，是不能私自转租给第三人的，如果被房东发现，房客未经同意转租于他人，房东有权利主张终止合同，且转租人不得要求任何赔偿！
如果你租房遇到二房东，也可以要求二房东出示原房东同意转租的书面资料，或者确认原房东与二房东签订的租赁合同上，是否有注明可将房屋转租他人等相关内容，以免签约付了租金、押金，却发现自己一屋多租、不认账的情况。
租房合同注意事项11：可不可以饲养宠物
有些管委会有规定社区不可以养宠物，房东如果也不希望租客饲养宠物，也都需要在合同中注明清楚，以免产生其他纠纷。
另外，近日也有苦主表示，房东明明说房间可以养宠物，但卻在租客退租时向租客收取高额的异味清洁费用！网友表示，当初签合同时，房东并没有特别说明养宠物会需要酌收这笔费用，但在退租前夕却突然要收20,000元的清洁费？不知道该如何应对。
这时专家表示，毕竟每个人对于“异味”的可接受程度并不相同，因此养宠房经常会有这类争议。建议可以在签订合同时，除了要清出向房东确认是否可以养宠物、宠物的类型包含哪些之外，签合同时，也可以和房东商量将未来退租时的“清洁费用”，采用扣除折旧后的负担方式加注在合同里头，也就是先打预防针、降低吃闷亏的机率！
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租房合同注意事项12：房东可否保留房屋的备用钥匙
相信大家应该经常在新闻或是八卦版上，看到需多网友分享房东随意出入租屋处的纠纷案件吧？基于房客的安全与隐私，建议有关房东是否可以保留房屋备用钥匙的事情，也可以提前约定好。
租房合同注意事项12：符合 “住宅租赁定型化合同不得记载事项”及“住宅租赁合同不得约定事项”的规定
如果租赁合同中约定了这些不得记载或是不得约定的事项，那该条条款就会被认定为无效。
- 住宅租赁定型化合同应记载及不得记载事项
依据租赁住宅条例第5条及消费者保护法第17条规定，适用于房屋“常态、反复出租”的“企业经营者”，房屋仅限供房客作居住使用。
例如建商把自己兴建的房子，出租一部分给民众居住使用，那建商使用的定型化租赁合同，就需要适用住宅租赁定型化合同应记载及不得记载事项的规范。
- 住宅租赁合同应约定及不得约定事项
依据租赁住宅条例第5条规定，适用于“未反复出租”住宅的房东，房屋仅限供房客作居住使用。
住宅租赁定型化合同应记载及不得记载事项 住宅租赁合同应约定及不得约定事项
不得记载抛弃审阅期。不得记载广告仅供参考。不得记载承租人不得申报租赁费用支出。不得记载承租人不得迁入户籍。不得记载应由出租人负担之税赋，若较出租前增加时，其增加部分由承租人负担。不得记载免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵担保责任。不得记载承租人须缴回合同书。不得记载本合同的通知，仅以电话方式为之。不得记载违反强制或禁止规定。 不得约定广告仅供参考。 不得约定承租人不得申报租赁费用支出。 不得约定承租人不得迁入户籍。 不得约定应由出租人负担之税赋，若较出租前增加时，其增加部分由 承租人负担。不得约定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵担保责任。 不得约定承租人须缴回合同书。不得约定本合同的通知，仅以电话方式为之。不得约定违反强制或禁止规定。
租赁合同注意事项重点！
总整上述，笔者整理好一份“租赁合同审核表”，提供签订合同的双方在签订前仔细检查合同保障自己喔！