遗产房不过户？一招解决！
遗产房不过户？一招解决！
遗产房不过户是许多家庭都会遇到的难题，不仅影响房产交易，还可能引发一系列法律风险。本文将为您详细介绍遗产房不过户的原因、风险，以及如何通过遗产房出售委托协议来解决这一问题。
遗产房不过户的常见原因和风险
遗产房不过户，通常是因为以下几个原因：
产权不清晰：遗产房的产权往往涉及多位继承人，如果产权份额不明确，很容易引发纠纷。
继承人众多：当继承人数量较多时，协调各方意见变得异常困难，导致过户手续迟迟无法办理。
法律知识缺乏：很多继承人对房产继承的法律程序不了解，不知道如何合法合规地办理过户手续。
不过户的遗产房存在诸多法律风险：
卖房者可能因房屋增值而要求取消交易。由于房屋整体处于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。
房屋权利可能受到限制。房屋产权所有人因民事诉讼、刑事惩罚等原因导致房子被查封、抵押等，卖方权利就不能全面行使。
房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫等，购房者在购买房屋时需要确保所有共有人都同意出售。
卖房者对房屋没有产权或只有使用权。例如一些单位分房后只将使用权交给职工而没有将产权转给职工个人等情况下职工对房子只有使用的权利而没有买卖的权利。
联建房、小产权房等无法取得合法房产证。购房者在购买这类房屋后无法取得合法房产证如不符合城市规划政府可以对这类房屋进行无偿拆除所有损失只能由购房者自己承担。
产权证仍在办理的过渡类型房产。当房地产公司的相关手续不齐全时开发商可能会推迟给买受人发放房产证此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。
遗产房出售委托协议的具体操作
为了解决遗产房不过户的问题，签署遗产房出售委托协议是一个有效的解决方案。具体操作步骤如下：
起草委托书：委托书应该明确委托事项、权限范围和委托期限。从在中国使用方便上考虑，委托书最好用中文书写。但由于美方认证机构要求英文，所以比较实际的是中英文双语书写。中英双语，最好是一段中文一段英文翻译的中英文交错排版，并且只在一个地方签名（可同时签中文与英文名）。
公证委托书：委托书需要在公证员面前签字，并由公证员进行公证。这一步必须由委托人亲自办理。
办理海牙认证：公证后的委托书需要进行海牙认证，以确保其在国际上的法律效力。这一步可以委托专业机构代办。
选择受托人：受托人可以是信誉良好的房地产中介公司，也可以是值得信赖的亲友。选择受托人时要谨慎，确保其具备处理房产交易的能力和经验。
实际操作中的注意事项
在实际操作中，需要注意以下几点：
委托书不要带不必要的附件：请不要将银行证明，户口，身份证，护照绿卡复印件等附在委托书后面（与委托书订在一起）。如果国内单位要求认证护照绿卡复印件，则需要单独做复印件与原件相符合的认证。其它附件也一样，如果国内单位要求认证，则需要单独认证。具体方法根据附件性质决定。
非中国公民注意：如果您已经加入外籍，提到中国护照与中国身份证时候，请加上“原”字，如果“原中国护照号码”，“原中国身份证号码”。
费用和时间规划：海牙认证的费用一般为$5-30不等，外加服务费$52.96。整个过程需要2-4周时间，建议提前规划。
选择可靠的代办机构：如果选择代办机构办理海牙认证，要选择信誉良好的机构，确保文件安全。
相关案例分析
以陈伟涛律师解析的美国房屋无偿转让案例为例，一位在美国的华人房主想要将房产无偿转让给子女，但由于各种原因无法亲自回国办理手续，最终通过签署委托书，委托国内亲友代为办理房产过户手续，成功完成了房产转让。
这个案例说明，通过遗产房出售委托协议，即使继承人不在国内，也可以合法合规地完成房产交易。但同时也提醒我们，委托协议的条款一定要明确具体，避免产生纠纷。
总结与建议
遗产房不过户是一个复杂的问题，但通过遗产房出售委托协议，可以有效地解决这一难题。在实际操作中，建议：
咨询专业人士：在签署委托协议前，最好咨询律师或房产专家，确保协议内容合法合规。
明确委托事项：委托书中要明确委托的具体事项、权限范围和委托期限，避免产生歧义。
选择可靠受托人：受托人应具备处理房产交易的能力和经验，同时要值得信赖。
注意时效性：海牙认证需要一定时间，建议提前规划，避免影响房产交易。
通过以上步骤和注意事项，可以确保遗产房出售委托协议的有效性和安全性，从而顺利完成房产交易。