上海买房攻略：限购政策全解析
上海买房攻略：限购政策全解析
2025年上海购房新政全解读
上海的住房限购政策在2025年迎来了重要调整，从非沪籍居民购房条件到贷款首付比例等多个方面都有所优化。这些变化将如何影响购房者？让我们一起来看看最新的政策要点。
购房资格审核流程
购房者是否具备购房资格？户口能否办理迁移？在房屋交易买卖、继承、租赁、诉讼、迁移户口过程中，都会涉及不动产登记信息查询服务。如果购房资格查询和不动产登记等信息系统能够共享，实现“一网通办”，将会大大便利居民。
今年两会，市人大代表陈超、钱翊樑建议，依托“一网通办”平台，优化购房查询审核系统，用“数据跑”代替“群众跑”。日前，该建议得到“解决采纳”，承办部门表示，正在研究依托本市“一网通办”平台推出“全程网办”便民服务，升级原有“房屋买卖一件事”。目前，本市已成功完成个人间不动产转移登记“全程网办”试点案例，买卖双方就可在线完成购房资格核验。
人大代表：建议优化查询审核系统
随着全国及本市陆续有房产新政出台，购房需求增加。陈超发现，市民一般可通过手机端、网页端、自助端、窗口端等几种方式查询到本人持有的房产信息。比如在所在区域房地产交易中心，申请查看本人所持房产情况，可以拿到纸质盖章的《上海市不动产登记信息》；或者通过手机APP随申办“我的不动产”查到本人房产所有权的权籍信息。
购房资格涉及户籍状况、婚姻状况、家庭成员自有住房状况等信息。“经与部分购房人了解，有时可能无法查询到准确的信息。”陈超举例说，按照有关政策，沪籍单身在2011年1月30日之前与父母共有两套房屋，不算单独有房，可以再购一套房屋，但是可能查询系统无法显示可以再购一套房的信息。
“这有赖于登记、房管、税务等各部门信息的打通和共享。”陈超建议，优化区域房地产交易中心、随申办购房查询系统，使随申办不动产查询信息和上海市房屋状况信息中心的系统以及开发商认购管理系统查询能够做到信息匹配和共享，使得“一网通办”更加高效便民。
钱翊樑注意到，在二手房买卖过程中，买卖双方网签合同后，持过户相关材料向不动产登记中心预申请转移登记。登记中心受理审核后，若买方被认定不符合购房资格，则双方已预申请的登记材料会被退回。“这时，买卖双方一般已预付定金或一部分预付款，如果双方就解除合同协商不成，往往会产生纠纷甚至涉讼。”钱翊樑说，在买方不符合购房资格的申请中，确有一部分是买方不完全了解上海住房限购政策的详细规定，或是遗忘与他人（多数是家庭成员如父母）共有房屋等原因造成的，而非故意隐瞒事实而造成交易无法进行。
钱翊樑认为，要解决这个问题并不难，只要将买方购房资格的审核前置到网签合同阶段之前，就可避免产生不必要的纠纷。为此建议，优化查询系统，前置审核程序。
承办部门：买卖双方在线完成购房资格核验
据悉，自2011年起，在商品住房交易过程中，本市实施购房资格审核机制，为保障房地产市场的健康发展提供了重要保障。
市规划资源局表示，为持续优化本市不动产登记营商环境，提升房屋买卖“一件事”办理成效，本市登记、房管、税务等部门在调查研究的基础上，正在研究通过本市“一网通办”平台推出“全程网办”便民服务，可供申请查询获知购房资格结果并推送登记部门，申请登记时无需再提交审核购房资格的相关材料，买卖双方可在线完成购房资格核验、合同网签、缴税、登记，并领取不动产电子权证，全程网办不见面。
市房屋管理局也表示，正在研究依托本市“一网通办”平台，进一步提升房屋买卖“一件事”办理成效，优化交易流程、简化办事材料、提升服务体验，面向购房群众推出购房条件核验服务，方便购房人在合同签约前核验家庭购房条件，避免不必要合同纠纷。
记者了解到，在本市登记、交易、税务、大数据等相关部门全力协同下，本市成功完成个人间不动产转移登记“全程网办”试点案例。7月26日，上海市二手房交易首例“全程网办”试点成功。购房人只要输入个人资料，系统后台会自动识别购房资格。在整个办理过程中无需提交纸质版材料，“一网通办”平台直接在线读取婚姻、身份和房产等电子信息，登记中心与税务机关在收到线上申请后并联进行线上审核，大大提升了本市不动产业务办理效率。
限购政策相关税费
税种1：增值税及附加税
（影响增值税的因素跟是否持有产证或完税凭证满2年有关）不再区分房屋类型，公寓，独栋，洋房等 ①满2年，免征增值税
②不满2年，税务核定价÷1.05×5.3%（南汇区域：税务核定价÷1.05×5.25%）计算增值税
税种2：个人所得税
（影响个人所得税的因素有：房价是否有增值、持有产证年限是否满5年、是否是家庭在沪唯一住房）
①房屋没有增值或增值额比较少，可选择增值额20%计算，计算公式：（税务核定价-买进价格）×20%（买进价格为发票价格和合同价格取低值）（房贷利息、装修费用，部分区域可以算作买进价格成本，用来抵扣税费）
②房屋增值额比较高情况下
1.满5年且家庭在沪唯一住房：免征个人所得税
2.满5年且家庭再沪非唯一：（税务核定价-增值税）×1%
（★增值税：税务核定价×5%）
（法拍房个税：税务核定价×3%）
（继承或受赠所得房屋，所得份额不满五或非唯一，所得部分需按照差额20%征收）
税种3：契税
契税属于购买方税种，跟购买方再本市购买的第几套住房有关（在房产交易中心网签备案就算有房）
①家庭第1套住房：面积≤140㎡，（税务核定价-增值税）×1%
面积≥140㎡，（税务核定价-增值税）×1.5%
②家庭第2套住房：面积≤140㎡，（税务核定价-增值税）×1%
面积≥140㎡，（税务核定价-增值税）×2%
③家庭住房套数≥3套：（税务核定价-增值税）×3%
（★企业购房或购买非居住类用房：（税务核定价-增值税）×3%）
税种4：房产税
以下情况可免征房产税：
①上海家庭首套购房免征房产税
②外地户籍家庭购买首套房，持有居住证满3年或满积分（核税时需提供居住证卡片/居住证+积分单）
房产税：应征面积×单价×70%×税率（0.4%/0.6%），2025年1月份单价临界点91954元/平，单价标准每年调整一次，>91954元/平税率选择0.6%，≤91954元/平，税率选择0.4%。房产税应征面积后面另作分享…你家每年有缴房产税吗？
特殊情况处理
动迁安置房或房改售房是否计入家庭拥有本市住房套数？答案是肯定的。在计算家庭住房套数时，需要将动迁安置房和房改售房一并纳入考量。此外，对于非沪籍居民而言，持有《上海市居住证》且积分达到标准分值的群体，在购房待遇上将享受与沪籍居民家庭同等的待遇。
实用购房建议
优先考虑地段价值：产品再好终有一天也会过时，只有地段的价值是不会衰退的，同区域如果新房和二手房差距过大，一定不要选新房，不然很容易遭背刺。
科学研究市场：买房子，一定要进行科学性的研究，要有自己的主观判断；记住，你付出的时间越多，你买到好房子的概率越大。
明确需求优先级：看房前明确自己的需求点，对于自己的需求要有优先排序，并且要做好有舍弃的准备。例如产业，学区，地段，品质，次新，医院，交通，价格，环境，户型，楼龄等，哪个不能舍弃哪能舍弃一定要明确。否则到时候会很纠结。把钱花在刀刃上的心情能理解，但是鱼与熊掌不可兼得。
关注市场动态：上海的发展轴在东西向，而不是南北向，不要背道而驰，和发展趋势作对，南边和北边的房子，特别是金山的房子，本地自住可以买，控制预算不要总价过高，不要当大怨种。
把握购房时机：当你看过非常非常多的房子后，有一套你在犹豫要不要努力够一下的时候，我建议你够一下，多年以后你会感谢今天做的决定。
选择优质物业：物业不好的或没有物业的脏乱差小区，千万不要碰。
保持理性：上海房价，止跌回稳只要说了，是一定可以做到的。购房者需保持理智。新政策也强调了对中小户型和刚需购房者的倾斜，这可能会带动相关市场的活跃。购房者在做决策时，建议多方面了解政策细节，结合自身需求与市场情况作出最优选择。总之，政策虽好，但适合自己的才是最重要的。
关注区域发展：浦东新区作为上海的经济引擎，其定价逻辑为产业+教育，每一环都存在热点地段。对于工作在浦东的人来说，浦东买房是首选。纯投资的买房人，也无法忽略浦东。该区规划落地能力强，成长板块打法很奏效。浦东的新房供给少、折价率高，打新一族应积极参与。浦东聚焦产业发展，商业、娱乐、医疗配套要弱于浦西核心区。高预算在浦东购豪宅的，宜缩小范围至滨江豪宅，以及中环内别墅。
结语
2025年的购房政策调整无疑会对市场产生深远影响。对于购房者来说，政策的变化意味着购房门槛的变化，需要认真考虑自己的实际情况。贷款利率的下调无疑是有利的，这将降低购房者的财务负担。但不同政策对不同人群的影响各异，特别是对于首次置业者和改善型需求的购房者，要仔细研究相关政策，避免盲目跟风。此外，新政策的落地往往伴随着市场的短期波动，购房者需保持理智。新政策也强调了对中小户型和刚需购房者的倾斜，这可能会带动相关市场的活跃。购房者在做决策时，建议多方面了解政策细节，结合自身需求与市场情况作出最优选择。总之，政策虽好，但适合自己的才是最重要的。