二手房交易常见问题解答：贷款、首付退还与房屋质量问题处理
二手房交易常见问题解答：贷款、首付退还与房屋质量问题处理
二手房如何贷款
二手房贷款通常按以下流程办理：
确定贷款银行：购房者可根据自身需求、银行服务及利率政策等，选择合适的银行，并向其提出贷款申请，同时提交身份证、收入证明、购房合同等相关材料。
银行审核：银行会对购房者的资质进行审核，包括信用状况、还款能力等。若审核通过，银行将出具《贷款承诺书》。
房产评估：一般由银行指定的专业评估机构对二手房进行价值评估，以确定贷款额度。贷款额度通常根据房产评估值及购房者的还款能力等因素确定。
签订合同：购房者与银行签订借款合同、抵押合同等相关法律文件。
办理抵押登记：购房者需与银行工作人员一同前往房产管理部门办理房产抵押登记手续。
银行放款：抵押登记完成后，银行会按照借款合同约定，将贷款发放至指定账户，一般直接支付给售房者。
购房者在办理二手房贷款时，应提前了解银行的贷款政策和要求，准备好相关材料，以确保贷款申请顺利进行。
二手房已付首付能退吗
二手房已付首付能否退还，需根据具体情况判断：
看合同约定：若购房合同中对首付退还情形有明确规定，比如约定了在特定条件下购房者可退还首付，那么只要符合该条件，就可按合同要求退还。例如，若合同约定若房屋存在严重质量问题影响居住，购房者可退房退款，当实际出现这种情况时，首付一般能退。
看退房原因：如果是购房者自身原因，如单纯不想购买了，且不存在法定或约定的退房事由，一般较难退还首付，因为购房者构成违约，需承担违约责任，可能会损失部分或全部首付。但如果是因开发商或卖方原因，比如开发商未取得预售许可证等导致合同无效，或者卖方隐瞒房屋重大瑕疵等违约行为，购房者有权解除合同并要求退还首付。
总之，二手房首付能否退还需结合合同约定及具体退房原因综合判定。
二手房交房房屋开裂怎么办
若二手房交房时发现房屋开裂，可按以下方式处理：
查明开裂原因：可委托专业的房屋质量检测机构进行鉴定，确定开裂是因房屋本身质量问题，还是后续使用不当等其他原因造成。若为房屋本身质量问题，需进一步分清责任主体。
责任归属与处理：
- 若开裂问题在房屋质量保修期限内，且系原开发商建设施工等原因导致，根据相关规定及购房合同约定，原开发商应承担维修责任。购房者可要求原开发商进行修复，若造成损失，还可要求赔偿。
- 若因前业主装修等不当行为导致房屋开裂，可依据二手房买卖合同的约定，要求前业主承担修复或赔偿责任。若协商不成，可通过诉讼等法律途径解决。
- 若开裂问题不影响房屋正常使用且修复成本过高，双方可协商适当降低房价等补偿方式来解决纠纷。
总之，应依据具体情况，通过合法合理途径维护自身权益。