公募REITs：宏观经济下的投资新宠？

公募REITs：宏观经济下的投资新宠？

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证券时报网

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来源

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http://www.cbimc.cn/m/content/2024-11/26/content_534774.html

截至2025年2月，我国公募REITs上市数量已达60只，首发规模合计超过1600亿元。这一创新型金融产品自2021年首批试点项目上市以来，市场规模迅速扩张，已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局。

从项目类型来看，公募REITs已覆盖十大领域。其中，收费公路类REITs表现最为抢眼，13只产品合计募集687.71亿元，占全市场首募规模的41.78%。产业园区类REITs则在数量上占据首位，共计16只产品，首募规模达259.26亿元。消费基础设施类项目虽然起步较晚，但发展迅速，8只产品合计募资213.26亿元。

公募REITs作为一种介于股票和债券之间的投资品种，其收益率受宏观经济环境的显著影响。在当前经济形势下，REITs展现出独特的投资价值：

1. 利率下行环境下的吸引力：在低利率环境下，REITs的稳定现金流和较高分红率使其成为投资者的重要选择。根据Choice统计，2024年以来，40只公募REITs实施分红79次，实际分红总金额达57.72亿元。其中，华夏合肥高新REIT累计分红4次，共分配7565.6万元；工银河北高速REIT更是以6.67亿元的分红额位居市场第一。

2. 经济增长与资产估值：经济增长直接影响底层资产的租金收入和估值水平。在经济复苏预期下，REITs底层资产的经营状况有望改善，从而提升其投资价值。

3. 政策红利持续释放：近期，公募REITs被纳入社保基金投资范围，沪深港通标的范围也进一步扩展。这些政策利好将进一步提升REITs市场的流动性和吸引力。

公募REITs市场的投资者结构呈现出明显的机构化特征。根据2024年中期报告，机构投资者占比高达94.89%，个人投资者仅占5.11%。在机构投资者中，保险资金和券商自营成为配置主力，分别占比9.56%和8.18%。

机构投资者青睐REITs的主要原因在于其稳定分红和较低的相关性。保险机构由于负债端久期较长，对REITs的长期分红和稳定现金流特性有天然需求。同时，REITs与传统股债资产的相关性较低，能够有效分散投资组合风险。

然而，机构投资者高度集中也带来了一定的市场担忧。市场期待更多类型的投资者参与，以提高流动性和价格发现能力。券商资管、公募基金、私募基金等交易型投资者的加入，将有助于市场向更加成熟和规范的方向发展。

展望未来，公募REITs市场仍具有广阔的发展空间。国信证券预测，市场规模将达2.1万亿元至4.5万亿元。随着政策红利的持续释放和投资者认知的不断深化，REITs有望成为各类投资者资产配置的重要工具。

同时，REITs市场的发展也将为社会公众提供更多参与基础设施投资的机会。作为风险低、收益稳定、流动性强的直接融资产品，REITs具有极强的配置价值，有利于促进广大人民群众共享改革发展的成果。