离婚后房产再入市，这些细节你必须知道！
离婚后房产再入市，这些细节你必须知道！
近日，一则关于离婚房产交易的新闻引发关注。福州的张三（化名）在离婚后急于出售共有房产，但由于未及时办理房产变更登记，导致无法单方申请交易，最终只能通过法律途径解决。这一案例凸显了离婚后房产再入市交易的复杂性。
离婚房产再交易，这些流程要清楚
离婚后房产再入市交易，需要遵循严格的流程和准备相关材料。以下是关键步骤和注意事项：
什么是房产离婚变更登记？
夫妻离婚后，按照离婚协议或法院判决中关于房屋所有权的分割约定，到不动产登记机构将房屋转移登记在约定一方名下，即为不动产权离婚变更登记。
办理房产离婚变更，是否需要双方共同申请？
离婚后的不动产权转移登记需要离婚双方共同申请。根据《自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的回复》（自然资人议复字[2020]23号），离婚析产本质上是已经登记的夫妻共同财产，因共有人增加或减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移。办理离婚登记时，民政部门进行离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议书中的财产分割条款在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书，因此，当事人双方不同时在场的情况下，不动产登记机构难以判断协议的内容是否为双方真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以，房产离婚变更不能单方申请登记。《不动产登记暂行条例》及实施细则等均明确要求“因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移”办理转移登记的，需要离婚双方当事人共同到场申请。
办理房产离婚变更，需要提供哪些材料？
办理房产离婚变更，离婚双方需提供：
- 双方当事人身份证件
- 不动产权证书
- 离婚证及已作废的结婚证（通过法院诉讼离婚的，提交法律文书及法律文书生效证明或协助执行通知书，如法律文书写明结婚时间的，可不提供结婚证。以上婚姻证明可数据共享获取的，无需提供纸质材料）
特别注意：房产存在抵押的，需要抵押权人持身份证明材料、抵押权人同意函与转移双方一同到现场申请登记。
办理房产离婚变更，到哪里可以办理？能网上办理吗？
办理离婚变更，可到不动产登记窗口现场申请办理，也可通过福州市不动产登记和交易中心官网、微信公众号、e福州APP等网上渠道进行申请办理。
办理房产离婚变更，需要多少费用？怎么缴交费用？
办理离婚变更需要缴交不动产登记费。不动产登记费住宅80元/件，非住宅550元/件（其中单独核发不动产权属证书的车位、车库、附属间80元/件)。每增加一本证书加收证书工本费10元。不动产登记费可在领证时现场刷卡缴交，也可通过支付宝、e福州APP等渠道线上缴交。
关于税费，据向税务部门了解，办理房产离婚变更，属夫妻共有房屋归属一方的，免征契税；属夫妻一方的婚前房屋归属另一方的，视同赠与行为，由受赠方按税率3%缴纳契税（以权属变更房屋的市场评估价格的不含增值税价格为计税依据）。非住宅另按税率0.025%征收印花税。上述税费可在领证时现场向税务窗口刷卡缴交，也可通过闽政通、福建税务APP等渠道线上缴交。
办理房产离婚变更，办结需要多长时间？没空领证，怎么办？
福州市五城区办理不动产离婚变更在24小时内办结。申请人无法亲自领证的，可委托他人领证，也可向办事大厅邮政代办窗口申请代领权证并邮寄权证服务。
离婚后另一方不配合办理房产离婚变更，怎么办？
如夫妻双方协议离婚，需夫妻双方共同到场办理不动产转移登记。离婚后另一方不配合共同办理房产离婚变更的，建议通过法律途径保障合法权益。
夫妻协议离婚并约定共有不动产归一方所有，但未办理离婚分割转移登记，后另一方死亡，现得房一方不能直接按原协议申请办理不动产转移登记，应由得房一方通过诉讼确权，或办理继承手续后再行办理不动产转移登记手续。
政策变化：离婚买房追溯3年限制优化
近期，深圳优化了离婚买房追溯3年限制政策，这一变化对离婚房产交易产生重要影响。
深圳：将优化离婚买房追溯3年限制
据财联社9月18日报道，深圳市住房公积金管理中心工作人员称，“原本离异三年内肯定要追溯，但现在政策确实在优化，即离婚后只要他们重组了家庭，无论是否再婚或复婚，我们不再追溯其此前离异时的情况，会按现有家庭实际拥有房屋的套数，去审核他们的购房资格。但离婚后的单身人士购房，仍要追溯其离异前的房产套数情况。”
离婚买房的具体规定
从离异之日起3年内：
- 若离异前家庭名下在本市无房，且符合其他购房条件，离异后任一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；
- 若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；
- 若离异前家庭名下在本市有2套及以上商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。
离婚房产交易风险防范
离婚房产交易中存在诸多风险，以下几点需要特别注意：
资产转移可能被撤销
在香港，《婚姻诉讼及财产条例》(第192章)第17条赋予法院权力，如果意图推翻另一方提出的财产索赔，则可以撤销某些交易。如果交易发生在申请提交之日起不到3年的时间内，则可以推定，即除非有相反的证据表明，处置方处置财产的意图是驳回另一方的财产索赔。
增加法律费用
由于需要承担举证责任，你的律师将不可避免地为你的案件做更多的工作。律师在协助你的离婚程序时将需要调查你的资产转移，并提供具体证据，说明转移没有不良动机。这些调查可能非常耗时，因为你的律师将需要确定这些历史交易的目的，甚至可能需要获得所有相关第三方的证词。
延长离婚过程
如今，离婚程序变得越来越复杂，甚至更加漫长，这在很大程度上是由于前述的《婚姻诉讼及财产条例》第17条。双方将挑战彼此的过去交易，导致大量额外的法律工作，并牵涉到多个涉及交易的第三方，最终拖延整个离婚过程。
结语
离婚房产再入市交易涉及多个环节，从变更登记到政策审核，再到风险防范，每个步骤都需要谨慎处理。建议在操作前充分了解相关政策法规，必要时寻求专业律师的帮助，以确保交易顺利进行。
