国樽律所详解：商贷转公积金贷款的法律要点

国樽律所详解：商贷转公积金贷款的法律要点

近年来，随着房地产市场的不断发展，越来越多的购房者选择通过商业贷款购买住房。然而，商业贷款的高利率往往给借款人带来沉重的经济负担。为了解决这一问题，住房公积金贷款作为一种低利率的贷款方式，逐渐受到借款人的青睐。在这种背景下，商贷转公积金贷款成为许多借款人的首选。然而，商贷转公积金贷款并非易事，需要严格遵循相关政策规定，确保转换过程的合法性。本文将从法律角度，详细解读商贷转公积金贷款的要点，帮助借款人更好地理解和把握这一政策。

商贷转公积金贷款，是指借款人用住房公积金贷款来偿还商业性个人住房贷款全部或部分余额的一种信贷方式。这种贷款方式的主要目的是满足缴存职工的刚性和改善性住房需求，减少房贷利息支出，减轻家庭还贷压力。目前，住房公积金贷款较商贷在利率方面有一定的优势，如购买首套住房，贷款期限在5年内（含5年）的，年利率为2.35%；贷款期限在5年以上的，年利率为2.85%。

申请商贷转公积金贷款需要满足以下条件：

1. 借款人须为住房公积金的缴存人，且连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上，个人住房公积金账户处于正常缴存状态，留存不少于申请贷款时对应月缴存额6倍的缴存余额。

2. 借款人有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，且具有完全民事行为能力。通常情况下，借款人家庭的月平均收入应当大于或等于月还款额的两倍。

3. 借款人个人信用良好且符合征信审查标准，近2年内无连续三次或累计六次逾期记录。

4. 借款人家庭成员（包括本人、配偶及未成年子女）的住房套数和住房公积金贷款次数符合“认房认贷”原则。

5. 原商业贷款已正常还贷一个月及以上，且原商业贷款所抵押的住房已办妥《不动产权证》和契税完税凭证，仅为该商业贷款设定了抵押权，无其他担保、查封、设立居住权等权利限制情形。

6. 原商业银行同意借款人提前偿还全部或部分原商业贷款余额。

商贷转公积金贷款主要有两种办理模式：先还再贷和带押直转。

1. 先还再贷模式：缴存职工需自筹资金先行结清原商业贷款。该方式流程简单、手续方便、业务周期短，且原商业贷款银行不限于公积金中心受托银行，但仅支持转为住房公积金贷款。

2. 带押直转模式：缴存职工无需结清原商业贷款，最大限度减少职工筹资压力、降低置换成本。该方式支持转为住房公积金贷款或组合贷款，但相较于“先还再贷”模式，该方式流程复杂、环节较多、业务周期相对较长，且仅限于公积金中心受托银行的商业贷款。

1. 原商业贷款合同受到法律保护，不能单方随意变更，需双方友好协商。因此，申请商转公贷款需要征得原商业银行的同意。

2. 商转公贷款的额度、年限、利率与正常住房公积金贷款一致，但不得超过原商贷剩余金额。具体额度根据家庭可贷基准额度来确定，但不得超出申请时的商贷余额和当地公积金贷款最高限额。

3. 申请商转公贷款需要提供以下材料：

• 申请人及配偶的身份证件、婚姻关系证明、户籍证明
• 用原商业贷款所购买住房的不动产权证和契税完税凭证
• 与原商业贷款银行签订的个人住房借款合同、抵押合同
• 采用“先还再贷”模式，提供原商业贷款还款、结清凭证；采用“带押直转”模式的，提供原商业贷款银行出具的《台州市住房公积金商转公贷款联系函》
• 当地住房公积金个人住房贷款管理实施细则规定的其他材料

商贷转公积金贷款的执行，根据住房公积金个贷率情况，按照两级预警机制实行动态调控：

1. 个贷率处于小于85%（含）区间时，正常受理商转公贷款业务
2. 个贷率连续3个月大于85%时，全面停止商转公贷款业务
3. 商转公贷款业务全面停止后，个贷率下降至85%（含）以下并连续保持6个月，可启动商转公贷款业务

对于想要将商业贷款转为公积金贷款的市民，建议在办理前详细了解相关政策和要求。可以咨询贷款银行、住房公积金管理中心或相关专家，获取更准确的信息和指导。也要做好心理准备，因为转换过程可能会比较复杂和耗时。但只要符合条件并按照规定操作，还是有可能成功办理的。