购物中心租售比全解析：从计算方法到经营应用

购物中心租售比全解析：从计算方法到经营应用

购物中心租售比是衡量商业地产运营效率的重要指标，它反映了出租方收取的租金和物业费占承租方销售额的比例。合理的租售比不仅关系到购物中心的盈利水平，也是评估商户经营状况和预测市场趋势的关键参考。本文将详细介绍租售比的计算方法、各业态的盈亏标准，以及如何运用租售比优化购物中心的经营管理策略。

租售比怎么计算？

租售比计算公式：租售比=（租金+物业管理费）/销售额。

部分商场除租金和管理费外，还对租户收取推广费，则推广费也应纳入上述计算公式。

举例：A商户100㎡，月租金和物业费合计：2万元；月销售额合计：15万元；月租金、物业费单价：200元/㎡，月销售坪效：1500元/㎡。

A商户租售比=2万元/15万元=13.3%

图片来源：杭州科技城宝龙广场

购物中心各业态租售比盈亏标准

租售比的经验性评价

• 警戒区间：非主力店租售比≥50%
• 观察区间：非主力店租售比在10%～50%
• 机会区间：非主力店租售比≤10%（结合自身实际情况，分业态设定）

购物中心各业态租售比盈亏标准

• 实践中，服装、零售等高毛利代表的品牌品类，租售比在25%上下是合适的。
• 餐饮品类中，高端餐饮、洋快餐或者中式快餐的毛利点相差较大，但普遍控制在15%上下是个合理水平。
• 儿童、培训、体验等业态本身盈利性不强，具有较大的试错成本，合适的租售比也不宜超过15%。

购物中心各业态租售比盈亏标准虽然有参考值，但还是需要依据项目所在城市、品牌的各类成本进行针对性分析。

租售比对购物中心经营的帮助

了解商户经营状态

• 租售比过低：说明商家的销售非常好，而购物中心收取的租金过低。对购物中心而言，就损失了部分租金收益。于后续经营而言，购物中心管理者需要考虑提高租金，以提高商场的租金收益和投资回报。
• 租售比过高：说明商家承受的租金过高，远超其承受值，销售无法支撑。这种状况下，商家可能面临持续亏损、倒闭和撤铺的风险。在没有替补商家的前提下，商户撤铺会给购物中心带来空置期的租金损失。

指导租金策略

对于购物中心管理者而言，租售比有助于制定和调整租金策略。经营得好，合同到期续签可以提升租金。经营得不好，购物中心需针对性地采取降租或业绩扶植措施，帮助商户做好经营，提升销售，或需要提前部署招商计划，储备备选品牌。

另外，了解各业态的租售比情况，能反向倒推商户可承受的租金水平，进而在租金洽谈中抢占先机。

对于购物中心而言，租售比偏低，比租售比偏高好一点。租售比低，说明商家销售好，后续可以通过二次招调，提升整体租金收益，但如果平均租售比高，商家普遍亏损，很容易导致购物中心进入困难经营状况。

为招商调改提供决策依据

通过租售比，了解各个商户的经营状况，可为后续招商调改决策提供依据。购物中心在运营的过程中，为提升经营收益，在稳场经营的情况下，通常会减少租金单价低、承租能力弱的品牌租户，增加租金和物业费单价高、承租能力强、租金贡献率高的品牌租户。

预测未来趋势

租售比，可以作为预测购物中心未来趋势的参考指标。如果租售比持续下降，可能预示着市场将面临供过于求的局面，投资者和管理者需要提前做好应对准备。