干货满满！近一年总价300万以下的刚需都买了广州哪里？

干货满满！近一年总价300万以下的刚需都买了广州哪里？

广州近期发布入户政策调整意见稿，拟新增安居乐业入户、投资纳税入户两种方式。其中，对白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区内的购房者，若在本市连续缴纳社会保险满1年，可申请入户。这一政策调整将如何影响广州楼市？克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，实施购房落户之后，有利于鼓励非本地户籍常住人口在广州购房的积极性，为上述各区引入更多的楼市购买力，促进库存去化。

现状：刚需支撑广州楼市半边天

克而瑞数据显示，近一年来，广州商品住宅市场中，单价3万/㎡以下、总价300万以下的刚需产品成交占比超过50%，是市场的绝对主力。

从区域分布来看，外围及远郊区是刚需的主战场，中心四区占比不足2%。其中，南沙、花都、增城、从化四区成交占比高达76%，黄埔、白云、番禺等近郊区占比为24%。

在总价300万以下的成交面积TOP10项目中，增城区占据6席，其中华润公园上城单价超过2万/㎡，其他项目单价均不到2万/㎡。近郊的黄埔新城排名第3，单价突破3万/㎡，显示出近郊刚需仍有一定购买力。

购置建议：重点关注活力创新轴

克而瑞监测显示，刚需产品主要分布在城市东进南拓的活力创新轴上。

具体来看：

• 科学城板块：在城市东进规划利好下，以3.5-4万/㎡的成交均价和30-40万㎡的成交规模，成为第三中轴核心板块的成交主力。

• 新塘板块：凭借高性价比，近一年商品住宅成交规模与科学城板块相当，处于第一梯队。

• 番禺东部板块：由于发展缓慢，成交规模在20万㎡以下，成交均价在3万/㎡以下。

• 黄阁、明珠湾板块：虽然城市南拓缺乏桥梁，但凭借超高性价比，成为南段板块成交规模的第一梯队。

库存方面，各板块存量主要集中在80-110㎡的刚需产品。大部分板块去化周期超过18个月，其中科学城、新塘去化周期超30个月，去化压力较大。

综合建议

• 南沙区距离中心城区超50公里，通勤时间较长，建议地缘性刚需自住客户选择。

• 番禺东部、化龙、石碁作为广州规划的狮子洋增长极，但目前产业能级较弱，石碁板块去化压力明显，短期内价格仍有下行压力。大学城板块紧邻海珠及番禺万博，内部大学聚集，规划打造国际科技创新城，可作为置业首选。

• 黄埔区六大板块分化明显：长岭居单价偏高、永和供应少，去化压力高企；科学城、旧黄埔板块紧邻天河，二三产业基础均好，通勤便捷，可作为置业首选；知识城虽为区域三大核心之一，但区位较偏，产业待发展，短期内市场下行压力较大；东区街道处于城市东进轴线，在售项目较少，目前无明显去化压力，总价可控，可重点关注。

• 增城区的新塘、永宁板块作为东部中心的核心板块，是城市东进的重点，但目前新塘存量高企，虽市场容量大，但以价换量现象明显，价格下行压力较大，购房者应根据个人支付能力选择，现阶段建议优选交付力强的现楼。