投资中最重要的事情之风险识别

投资中最重要的事情之风险识别

在投资过程中，如何识别风险、避免踩雷是至关重要的。本文通过分析海航投资的两个主要项目——铁狮门项目和亚运村项目，揭示了企业在投资决策和项目管理中可能存在的风险点。这些案例不仅展示了风险识别的具体方法，也为投资者提供了宝贵的警示。

投资的过程中，我们首要考虑的是如何不亏钱，不让自己置于险境之下，而不是想着如何快速赚钱。对上市公司基本面的分析与判断可以帮我们减少亏损边界，至于赚多少，很多时候取决于市场。因此如何识别风险，避免踩雷在投资的过程中显得尤为重要。

上市公司的风险主要是包括公司的财务情况、经营负债情况、发展趋势和规模、管理团队和实控人的职业操守以及负债风险等等，一家公司的健康程度决定了公司后期的发展， 公司方面的风险是可通过分析对比以及一些常识性的思考而进行预判和避免，从而降低公司风险导致的亏损。

本文以作者在海航投资中的风险识别作为一个分享：

买入背景

海航系整体债务危机初步化解，海投账面资产远高于市值，估算下来各类投资资产约有60多亿，市值才20多亿。

风险点分析与识别

1. 铁狮门项目

铁狮门一期项目位于纽约曼哈顿西34街与十大道交接处（曼哈顿34街REITs项目），已于2014年4月取得土地权，计划2022年完工；项目规划为写字楼，预计可出资面积约285万平方英尺，总开发成本32.52亿美元，海航计划投资2.06亿美元。

三期为再开发项目，计划在布鲁克林梅西百货商场的已有建筑基础上再加建一幢10层的写字楼，占地面积7.61万平方尺，总工程面积62.14万平方尺，总开发成本5.02亿美元，海航预计投资2.06亿美元。

自2019年1月起，海航投资先是用恒兴创展100%股权及债权置换，借此将所持铁狮门一、二期项目调整为铁狮门一、三期项目；此后，以接近14.68亿元进一步从海航投资控股收购一、三期相关权益，却因股东反对而未能落实。

据悉，铁狮门二、三期均属于REITs项目，即房地产信托投资基金，其收益主要来源于租金收入和房地产升值。之所以要用三期置换二期，是海航投资考虑到二期项目工期预计3年，且签约时尚未开工，三期则预计在2019年三季度完工，因此可以"缩短公司项目投资期限、减少投资风险。然而2019年下半年，铁狮门方却称因租户扩建装修需要，将于2020年3月初启动装修工作，并要求海投一号额外追加部分租户装修补贴及租赁中介费等费用，总计逾2000万美元，还表示无法明确具体出售的时机。2020年9月25日，在梅西百货因疫情在2020年已关闭百家门店，裁员也超万人的情况下，海航投资重启对铁狮门三期项目的收购，且1.13亿元的交易价格相比一年前有所提高 。

就这样在铁狮门三期项目出现问题、铁狮门一期项目进度不及预期的情况下，仍将铁狮门一期注入上市公司。而按照公司披露的说法，铁狮门项目投资约30亿，年化收益能达到20%，而在21年年报中铁狮门一期的投资收益也有1.5亿的情况下，不但没有见到分红的资金回国，反而需要追加2000万美元的费用，加上项目的真实情况无法审计，在整个过程中看到的基本就是公司管理层在铁狮门的两个海外项目上的混乱管理。

2. 投资十亿预期年化收益9%的亚运村项目

海航投资通过向基金出资最终参股投资了天津格致创业科技有限公司（以下简称“天津格致”），天津格致在2019年6月份由两名自然人股东王敏荣、张志强出资5000万元设立，天津格致在2019年7月份通过一纸租约从天津势竹手里转租亚运村项目后，其估值迅即被推高至逾10亿元，相较天津格致约5000万元净资产的增值率高达19.64倍。因此，海航投资通过基金对天津格致增资10亿元后，将间接取得标的企业49.21%的股权，而两名初始自然人股东王敏荣、张志强将保留对天津格致合计50.79%的股权。

而最初约定的：王敏荣、张志强承诺大连众城每年可实现不低于9%的投资收益（自2020年8月10日起，每年9000万），并以其所持天津格致股权和出资份额作为担保。二人承诺未来12个月内增加对天津格致的出资至不低于人民币3亿元。也变成了：“受疫情影响亚运村项目未能达成原定经营目标，王敏荣、张志强无力承担全部经济后果，于近日提议退出亚运村项目经营管理事项，并放弃其未来可能在亚运村项目运营管理方面获得的潜在收益。”

另外一方面，大连众城将所持有的天津格致49.21%股权作价10亿元转让予天津势竹，大连众城直接与天津势竹签订房屋租赁合同，预付20年租金10亿元给天津势竹。就这样原本约定的每年9%回报的投资本金变成了租金了。

在整个亚运村项目过程中，尽管海航投资通过向基金出资以高溢价对天津格致进行增资，但并没有取得天津格致的实际控制权。 同时还存在着高价购买尚未盈利的资产，标的企业的评估合理性存疑，存在曲线掏空上市公司资金、侵害中小股东利益之嫌，而这些也都引起了监管部门的问询。同时该项目也因为无法被会计师审计而被给予了审计保留意见的审计结果。

存在问题：涉及大连众城的审计报告保留意见

涉及大连众城的审计报告保留意见根据公司年度审计会计师出具的2021年度审计报告：“截止 2021年 12 月31 日，对大连众城文化产业发展合伙企业（有限合伙）（以下简称“大连众城”）的长期股权投资账面价值为99,985.30万元，由于海航投资公司未能提供大连众城的审计报告、评估报告等相关资料，导致我们无法实施必要的审计程序，无法获取充分、适当的审计证据。因此，我们无法确定该项股权投资的账面价值，以及是否发生减值，亦无法确定是否有必要对资产减值损失、投资收益及财务报表的其他项目作出调整，也无法确定应调整的金额。”就上述保留意见，能否消除、何时能消除，尚存在不确定性。公司方面将继续督促大连众城执行合伙人积极推进，争取早日消除影响。

从这两个占比比较大的项目中，看得出来，海航投资作为一个所谓的投资公司，没有一个称职的投资管理团队，内部管理水平非常混乱，公司的治理水平也很烂。对外投资的很多项目明显存在侵害上市公司和股东权益的情况。相关投资项目的可靠性，投资回报的真实性，都是值得质疑的。这也是买了没几天就清仓的原因。而在随后的2022年的年报中，铁狮门项目果然就不出意外地出现了计提亏损，而公司股票也于2023年最终退市。

在整个风险识别的过程中，财务报告和交易所的问询函提供了很大的帮助，所以对问询函和财报中的会计师的意见一定要认真看。