跌宕起伏！2024年西安楼市发生了什么？
跌宕起伏！2024年西安楼市发生了什么？
2024年即将结束，对于西安乃至全国的房地产市场来说，这都是不平凡的一年。今天，我们整理了今年对于西安楼市至关重要的5大变化，一起回顾2024，展望2025。
房价连跌
在今年最为不同的一点就是房价，对比之下，这是近十年中，西安首次连跌过程中，市场整体看法相对消极的一次。
并且大多分析机构认为仍有一定的下降空间，这一次的房价连跌与前几年有着较大的不同，其原因主要还是在于预期。
即使西安房价再次下跌，同比数据之中，西安还是成为70个大中城市中仅有的三个同比仍在上涨的城市之一。
此外，今年前11月，西安新房价格同比平均上涨3.2%，是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。
在前些年中，西安房价连续上涨至2022年初，西安房价已经连涨近6年。
而在2022年小幅波动之后，西安房价再次开始进入连涨通道，直至今年8月开始，西安房价再次连续下跌至今。
长远来看，由于需求的不足，西安房价的下跌趋势可能会持续至明年二三季度后，而后价格在一段时间中相对稳定。
政策松绑
2024年，西安楼市迎来了多项政策松绑措施，意在刺激房地产市场的健康发展。
上半年，西安放开限购政策，降低了购房者的准入门槛。
下半年，随着北上广深等一线城市放松限购政策，西安也开始解除限购、限售，取消普宅认定政策等。
并且跟随全国趋势，西安调整契税收取标准，客户端、产品端产生连锁反应。
此外，信贷政策的调整优化也是降低居民购房门槛、购房成本的重要变化之一。
自5月17日，监管部门落地多项信贷支持政策。
包括首套房首付比例下限降至15%，二套房首付比例下限降至25%；取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限；将5年期以上首套、二套公积金贷款利率降至2.85%、3.325%等。
品质升级
根据数据显示，1-11月中西安新房总价段中，除了总价200万元以下房源成交占比同比下滑近一成之外，其余价段房源均呈现出占比持续增长态势。
其中，总价300万—400万元房源成交占比增幅较为显著，由2023年10月的14%增至今年前11月的18.3%。
在西安去化表现较好的，普遍为超过了西安新房均价的1.8-2.5万/㎡产品。
这意味着随着居民收入水平的提高和改善性需求的释放，中高端住宅市场的需求正在不断增长。
并且，高端改善型产品和豪宅类产品的集中入市，带动了成交份额的扩容，结构性拉升了房价，这也是前文中西安同比房价提高的因素之一。
土拍热潮
数据显示，在2024年1-11月成交107宗住宅用地，总规划建筑面积共计1321.63万㎡，成交楼面价4969元/㎡。
虽然今年还没有完全结束，但民企拿地热情依旧，以邦泰为例，自12月12日起，累计摘地179亩。
自邦泰首进西安后，已经陆续在能源金贸区、文教园、软西连续摘地，甚至溢价竞得。
在近期全国范围房企的拿地积极性有所回升。
12月19日，杭州两宗住宅用地出让，最终均溢价成交，共收金25.92亿元。
12月20日，3家民营房企争夺三亚1宗49亩住宅用地，最终经过1064轮竞价，被民营企业海南亿和金盛实业有限公司以16.17亿元最高报价竞得。
可以说，在房企拿地积极性有所提高的背后，其实是房企对于市场预期有了更为乐观的转变。
基建升级
自西安成功入选2024年城市更新行动示范城市名单后，包括老旧小区/城中存改造等一些列工程陆续开展，目前已完成2101个小区的改造，覆盖建筑面积约3360万平方米，惠及居民超过39万户。
并且包括宜家荟聚、万象城、龙湖未央天街等一系列商业开业，商业方面整体以大型综合体为核心，促进消费升级。
地铁建设持续推进，已有包括8、10号线开通，5号线、6号线进一步延伸，进一步提高交通便利度。
除此之外，还有多所中小学建成并投入使用，注重品质和覆盖率， 提升教育资源的公平性与优质化。
综合开看，西安在商业建设、交通扩展和教育资源优化上齐头并进。
2024即将结束，而马上到来的2025年，充满了不少变数。
可以预计的是，明年基本盘上将延续2024年的稳定发展态势，以需求驱动为主，供需平衡；并且在政策上延续宽松状态。
核心区域的房价仍有较大支撑，而外围及开发空间有限区域，在明年的增长空间有限，可能在短期内依旧保持下跌。
政策上，可能会出台针对刚需和改善性更精准的支持政策，如进一步降低首付比例或优化贷款利率。
前不久，在经过全国近半年的努力下“止跌回稳”已经初现成果，全国房价上涨的城市已经开始连月增加，相信在2025年，或许还将进一步看到效果。