杭州、苏州，最真诚的买房建议！
杭州、苏州，最真诚的买房建议！
杭州和苏州作为长三角地区的两大重要城市，其房地产市场一直备受关注。本文将从经济、产业、房价等多个维度，深入分析这两个城市的房地产市场现状，并给出具体的购房建议。
杭州楼市分析
杭州楼市是一个复杂的市场研究对象，甚至比北上广深更难以判断。它位于长三角核心地带，与苏州竞争，受到上海的影响，同时还要防范宁波的挑战。杭州曾试图通过举办亚运会来提升城市地位，一度将房价推至全国第四，但产业实力无法支撑高房价，加上疫情和互联网行业调整的多重打击，杭州楼市出现滑坡。
杭州楼市数据回顾
房价走势：杭州房价在2015-2018年和2018-2020年底经历过两轮上涨。最高时平均房价达到3.6万元/平米，如今跌至2.68万元/平米，跌幅达35-40%，基本回到2017年10月的水平。
成交量：今年杭州二手房成交量持续保持高位，3月以来连续5个月超过8000套，即使在传统淡季的8-9月也能保持6000套以上。
库存情况：全杭二手房总存量达25.7万套，其中诚售房源约14万套，均处于历史高位。近8年累计建造房屋118万套，排名全国前三。
杭州购房建议
不要轻信房价即将暴涨的炒作：目前杭州楼市仍处于“以价换量”阶段，卖家信心不足。
考虑库存和人才流失因素：杭州库存压力较大，且今年大量人才被上海虹吸，这将导致市场分化加剧。
关注产业分布：高薪就业岗位分布不均会影响房价，购房需跟随产业布局。
谨慎选择特定区域：
- 临安和富阳：严重供大于求，未来可能继续降价。
- 超大户型：如临平翁梅、乔司等地的130平以上户型，需求有限。
- 老破小：除非是优质物业和地段，否则不建议购买。
- 区域梯队划分：
- 上城区：第一梯队为钱江新城、南星桥；第二梯队为城东新城、三里亭、艮北新城；第三梯队为九堡、丰收湖、丁桥、笕桥、长睦。
- 拱墅区：第一梯队为申花、桥西、运河新城南、三塘、文晖；第二梯队为东新、华丰石桥、运河新城中部、铁路北、祥符；第三梯队为桃源、运河新城北、石桥南、半山。
- 西湖区：第一梯队为文教、文新、蒋村、黄龙、紫金港；第二梯队为之江、三墩北；第三梯队为龙坞、双浦、转塘、三龙坞、三墩；第四梯队为小和山、留下。
- 滨江区：第一梯队为滨江区政府、一桥南；第二梯队为西兴、长河；第三梯队为浦沿、白马湖。
- 萧山区：第一梯队为钱江世纪城、萧山城区；第二梯队为市北区、南部新城、闻堰；第三梯队为瓜沥、临浦、义桥、江湾新城。
- 余杭区：第一梯队为未来科技城、云城、良渚、北部新城；第二梯队为闲林、老余杭、瓶窑、中泰；第三梯队为仁和、径山、黄湖鸬鸟百丈。
- 临平区：第一梯队为临平新城核心区、东湖新城；第二梯队为星桥、乔司、崇贤、九乔、翁梅；第三梯队为塘栖、超山、运河街道等偏远区域。
- 钱塘区：第一梯队为金沙湖；第二梯队为大学城北、大江东核心区（江海之城）；第三梯队为临江、前进等街道。
- 富阳区：第一梯队为富春；第二梯队为银湖、东洲；第三梯队为富春湾新城、其他乡镇。
- 临安区：第一梯队为青山湖科技城；第二梯队为锦南新城、锦城、滨湖新城；第三梯队为於潜、板桥、太湖源、昌化、玲珑、潜川等乡镇区域。
- 其他建议：
- 尽量选择靠近地铁的房源，便于未来置换。
- 杭州存在明显的贫富差距，高端购买力持续存在，核心板块吸引力强。
- 避免购买画饼区，大基建降速可能导致兑现问题。优先考虑南和西，谨慎选择太北和太东的板块。
苏州楼市分析
苏州相比杭州更简单、朴实，经济稳健，第二产业增长高达7.8%。在生物制药、机器人、工业服务业等领域已成长为全国数一数二的地位。高新技术产业投资增长12.6%，航空航天、电子计算机、新能源等产业表现亮眼。
苏州楼市数据回顾
- 房价走势：最高房价2.8万元/平米，现跌至1.67万元/平米，跌幅达40%。
- 经济支撑：2023年，苏州开始积极转型，开拓新兴市场，对东盟、中东地区、墨西哥、印度等地区的贸易增长加速，加大对一带一路国家的机电产品设备输出。
苏州购房建议
- 园区和狮山的核心地段：是整个苏州的核心资产、潜力资产。
- 热门区域板块：太湖新城、高铁新城、科技城以及高贸新城未来预期前景较大，其中科技城绝对领先。
- 区域梯队划分：
- 姑苏区：买房梯队依次为老城、西城、平江新城等。
- 虎丘区（高新区）：第一梯队为狮山；第二梯队为科技城、太湖科学城；第三梯队为浒关。
- 吴中区：第一梯队为太湖新城；第二梯队为城南、甪直、木渎；第三梯队为尹山湖、胥口、太湖度假区。
- 相城区：第一梯队为高铁新城、元和（中央公园）；第二梯队为活力岛、黄埭；第三梯队为蠡口、望亭、阳澄湖。
- 吴江区：第一梯队为吴江太湖新城；第二梯队为花港、运东；第三梯队为盛泽等乡镇区域。
- 苏州工业园区：第一梯队为湖西、双湖；第二梯队为玲珑、湖东；第三梯队为独墅湖高教区、娄葑、青剑湖、胜浦。
不建议购买区域：北桥、东桥、望亭、光福、东山、临湖、横泾、汾湖、同里、周庄、甪直古镇、太平，漕湖、阳澄湖、胥口等。
昆山、太仓、常熟、张家港：这几地方虽然属于苏州代管，但楼市分析并不属于苏州，特别是昆山和太仓基本是围绕上海的卫星城概念。
本文原文来自雪球App