唤醒沉睡资源 凤凰村的“涅槃”之路
唤醒沉睡资源 凤凰村的“涅槃”之路
导读：四川省遂宁市船山区河沙镇凤凰村通过农村集体经营性建设用地入市改革，成功唤醒了沉睡的土地资源，实现了乡村振兴的“涅槃”之路。
金秋十月，位于四川省遂宁市船山区河沙镇凤凰村的半隐山舍民宿迎来又一波游客。“多亏了土地改革，现在我多了劳务报酬和土地分红两份收入，放在过去我都不敢想。”谈到如今的生活，在民宿负责客房清洁的当地村民吴林珍脸上露出笑容。
2023年3月初，自然资源部印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，船山区被纳入试点。借着东风，如今，当地一块块“沉睡”的集体土地得以和国有土地一样顺利交易。
2023年6月，凤凰村有两宗土地约15.6亩成功入市，成交总价分别为20.18万元和44.91万元，入市后土地建设“半隐山舍”民宿、森林康养中心项目，进一步丰富村里的文旅业态。凤凰村也成为船山区“农地入市”改革首个“吃螃蟹”的村。
时隔一年多，这项“土改”为凤凰村带来了什么？取得了哪些成效？
凤凰村半隐山舍民宿，市民在这里打卡游玩。岳冰鬆摄
土地增值：沉睡的“农地”被唤醒
深秋时节，船山区河沙镇凤凰村依旧生机勃勃。凤凰湖边，葱郁的绿从山间层层叠叠地渲染下来，将一排排古朴的农房“拥抱在怀”，犹如一幅美不胜收的山水画。
好生态带来好发展，乡村旅游在这里搞得红红火火。每逢周末，前来游玩的游客络绎不绝。
2022年，凤凰村职业经理夏志鹏瞄准势头，和村委会一道谋划引进企业发展业态，打造民宿经济，让游客“留下来”，百姓吃上“旅游饭”。然而，他们却在土地上卡了壳。
“企业考察多次，一直找不到合适的地块。村里闲置和低效利用的存量集体建设用地，例如废弃的厂房、仓库等，按规定，不能从事非农建设。”严峻的现实摆在面前，夏志鹏很无奈。
苦等一年，凤凰村迎来转机。2023年，船山区被纳入农村集体经营性建设用地入市试点。“简单说，就是具有生产经营性质的农村建设用地。”船山区自规局工作人员刘倍介绍，农村集体经营性建设用地入市制度改革的基本思路，是在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价。
基于此，凤凰村根据改革试点要求，在坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，开始探索“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市路徑。
“没有可以借鉴的先例，我们就一点一点破题。”刘倍说，改革之初，船山区自规局为凤凰村编制土地利用村级规划，全面摸排存量用地现状，出台土地管理、收益分配等制度，一系列举措打开了农地入市“大门”。
农地改革离不开农民参与。村委会围绕“农地入市”这一主题召开了好几次村民代表会议。同时在区级相关部门协助下，确定了半隐山舍项目出让土地单价的底价。最终，35名村民代表全部签字，同意村集体经营性建设用地入市。
2023年6月6日，船山区凤凰村集体经营性建设用地入市试点工作敲响第一锤，以船山区河沙镇凤凰村股份经济合作联合社作为入市主体，入市土地面积为4.84亩，由四川天穗农业集团有限公司拍下，出让年限为20年，出让价款20.18万元，规划用途为商业服务业用地，建设半隐山舍民宿。同年6月，凤凰村另一宗土地10.77亩成功入市，由四川天穂农业集团有限公司拍下，出让年限为20年，成交金额为44.91万元，建设森林康养中心项目。
“‘农地入市’背后，给凤凰村带来了什么？”“最直接的變化就是土地大大增值了。”面对记者的问题，夏志鹏算了一笔账，以半隐山舍项目为例，“农地入市”后，出让单价为4.17万元一亩，租賃时长为20年，即每亩地一年以2085元交易。按照土地流转方式，以前村民每亩地一年流转费用为500元，土地资产收益较以往土地流转费增长3倍，且更具稳定性。
“过去农村集体经营性建设用地必须先被征收为国有建设用地后才能出让，农民和村集体一般隻能拿到一次性征地补偿。农村集体经营性建设用地入市后，农民和村集体能享受到除去成本后的大部分收益。”刘倍说，农地入市，严格执行土地所有权人集体决策程序，入市方式、途径、底价征求集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，入市后土地收益分配由村集体决策。
为了增加透明度，让入市程序更规范，凤凰村还建立“征求意见-形成方案-民主决议-公示监督-组织实施”集体土地资产处置程序。
农民增收：土地收益分配科学可持续
“农地入市”，实现土地生金，那么，出让的土地收益又将如何分配？按照规定，农村集体土地入市的收益需兼顾国家、集体和个人等多方利益。
凤凰村森林康养中心项目航拍图。苏杰摄
为此，从2023年7月起，村委會就召集10多次村民代表大會商議土地收益分配。具體如何分，分多少，都由村民說了算。
最终，村民代表大會商議，除去入市成本、土地增值收益調節金及相關稅費后，剩下15.14萬元屬於農村集體經濟組織所有，納入農村集體資產統一管理，並從中提取25%作為村集體經濟自留資金發展生產，剩余75%作為1組村民股份分紅，村民實際土地資產分紅每畝每年約1047元，保障了村集體可持續發展和農民持續增收。
其中，船山發文明確規定，入市調節金統籌用於農村基礎設施建設、環境整治等，以反哺農村。
“農村土地制度改革目的之一是讓農民分享土地增值收益，讓他們成為土地的主人，激發管理、經營土地的熱情。”夏志鵬介紹，土地入市收益實現村集體實際分紅每畝每年約1564元，土地資產收益較以往每畝每年土地流轉費500元增長2倍。“民宿酒店建好運營后，全村30多名村民在民宿務工，人均月增收2000余元，加上土地分紅收益，收入還是很可觀。”
集體收益不僅看得見更分得到，這讓65歲的鳳凰村1組村民吳林珍笑得合不攏嘴。她說：“土地收益一次性結清，讓我們更安心地把土地出租出去。我現在在民宿上班，每個月工資2600元，很穩定。”
半隱山舍民宿運營后，吳林珍就在民宿負責客房清潔工作，對於現在的生活她表示很滿意。“‘農地入市’后，不僅土地出讓費用一次性結清，村民也可以參與土地資產的決策、分配，讓我們更安心更放心。”
而在以前，村集體建設用地隻有佔有、使用權，收益、處分權缺失。農地入市，與國有土地同權同價，既確立農民權益，提高農民議價權，更多賦予了村民土地資產的決策和分配權。
农村兴旺：投资“活水”激荡发展“涟漪”
2023年底，半隐山舍开门迎客。如今，每逢周末，半隐山舍民宿生意十分火爆，民宿裡13间客房几乎每周全部订满。近一年时间，火爆的生意让民宿盈利37万元。
半隐山舍另一邊，矗立在樹林掩映間的森林康養項目於今年9月底正式營業。項目投資3800萬元，是一家以輕奢度假、山寨特色文化為主題的精品庄園度假酒店。其推出的迷你酒咖、無邊泳池等休閑項目，一度成為市民爭先拍照打卡的首選地。
在企業看來，項目發展得好，還得歸功於“農地入市”。“入市后，我們招拍挂所得的地更有保障，減少了用地糾紛，也方便我們辦理不動產權証和其他手續。”在村裡投資的四川天穗農業集團有限公司投資部副部長鄒曉舟說，有了20年的租賃期限，公司就能沒有顧慮地把民宿建設得更好。
因“農地入市”，引來一個個含金量十足的網紅民宿項目，人流、物流、資金流匯聚，盤活了一個村。
2023年，一筆100萬的中省財政項目資金下發到鳳凰村。按照全區統籌，這筆費用作為村集體經濟啟動資金，以股金方式投入到半隱山舍運營，每年企業保底分紅5.5萬元給村集體經濟。民宿盈利后，將再進行二次分紅。
依托鳳凰湖、雷洞山等資源優勢，鳳凰村聚焦民宿、餐飲、文旅等發展項目，引進“桐岸讀水”“課耕山居”“鳳凰湖畔”等住宿、餐飲等業態相繼落地，2023年以來帶動旅游收入3750萬元，村集體經濟純收入達40余萬元，今年通過集體經營性建設用地入市、業態發展和勞務增收等，預計將突破50萬元。
“‘農地入市’盤活了農村土地資源，降低了項目落地成本，增加了村集體經濟收入，還為村民帶來了在‘家門口’就業的機會。”夏志鵬說，這項“土改”真正實現了多方受益。
（本文原文来自人民网）