【最详尽买楼程序】逐步教你买二手楼！睇楼/落订/按揭时序表

【最详尽买楼程序】逐步教你买二手楼！睇楼/落订/按揭时序表

在香港购买二手房是一个复杂的过程，涉及多个步骤和注意事项。本文将详细介绍从搜索房源到完成交易的整个流程，帮助购房者更好地理解并顺利完成购房过程。

买二手房程序与楼花不同，二手房没有发展商担保，物业又有可能是无契、钉契楼，要考虑的因素甚多。以下千居为你重点整理二手房买楼程序，盘点买二手房10大步骤！

近期更新

• 差估署每月公布二手房住宅成交数据，2024年11月份二手房住宅成交总数共3,804宗，较10月份的3,086宗，增加718宗，按月升23.27%。（2025年1月）
  

1. 于找楼平台或代理行搜索楼盘

买楼第一步，当然是上网利用找楼平台，筛选心水楼盘，只要输入搜索条件，就能比较所有合适楼盘，部分平台如千居，更提供业主自让盘。
不过，如果您已经看中某座大厦，而该大厦又极少放盘，您或者需要“落区”到附近的中小型代理舖查询。譬如一些楼龄较高的洋楼，因为伙数不多，放盘量少，变相是您等盘而不是盘等您，便要花心机到处放放风声，以求一有新放盘，您就会收到通知。

2. 实地睇楼

揀好盘，下一步是约睇楼。
睇楼当然愈细心愈好，留意大厦和单位的保养情况，最基本要学睇是否有漏水问题。
香港的买家和代理之间有个“inside joke”是这样的：落雨做甚麼好？落雨睇楼最好！由来便是因为有些单位的滲水问题，是下雨天才比较明显，故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。
如果是经代理找楼，代理带睇楼时会要求您签一张俗称“睇楼纸”的文件，用意是防止您自行直接找业主买楼，令代理蒙受损失。
睇楼纸一定要签，不过有些立心不良的准买家或侧侧膊找同行友人代签，让自己不用背上法律责任。这个做法也有不足之处，假如楼盘真的超笋超正，友人或比您抢先一步，买走了单位。

3. 上网查询单位估价

想知道卖家的叫价是否合理，最简单就是上银行网站进行免费估价。银行对单位的估值，就是物业“市价”的一个指标。其他的市价或所谓“行情”的走势，可浏览千居《楼价走势》篇章。
行内有个说法，就是业主放盘一开始叫价会叫贵5%，好让自己有更大的空间企稳“揸价”，争取以高过自己底价的金额放售。
如果经代理找楼，尽责的代理一般会为您合理地讲价，令最终的成交金额达致您心目中的范围，亦即“到价”。当然，如果您狮子开大口，大力“鋤价”，势要业主减价几成才肯罢休，代理就可能力有不逮了。

4. 签署临时买卖合约，落细订

双方商议好价钱后，便是签约的时候。买卖双方第一份并署的文件叫“临时买卖合约”，临约比较简短，当中大致列明了成交价、成交日期、付款方式、订金金额等等，用途就似是一份“意向书”。
经代理找楼的话，临约会由代理提供，代理一般只会在提供标准临约（即代理行自己编制的合约）。签临约时，您也须向卖家缴付俗称细订的“临时订金”，金额普遍为楼价的3％-5%。
如果楼盘抢手，有准买家会增加细订金额，以表诚意；另一边厢，如期间遇上楼市波动，准买家亦有可能选择挞订离场。

5. 凭临约往银行申请按揭

手执临约，您便可前往银行申请楼宇按揭，或委托按揭中介代为办理，正规的按揭中介都是免收费的。
银行按揭产品琳琅满目，一般人最常比较按揭利率、按揭回赠和罚息期几个重点。
预早申请按揭，让自己有充足时间补交文件证明，也让自己银行及早完成审批，准时于成交日放款。如果因种种问题“上会”（即申请按揭）不成，买家有有机会因未能完成买卖而放弃订金。
如果想借足9成按揭，便要申请“按揭保险”，申请资格设有限制。

6. 请律师签正式买卖合约，落大订

行到这一步，地产代理会慢慢退场，协调交易的角色，由律师顶上。买卖双方需委托律师，由律师代进行查册、草拟正式买卖合约、打釐印等琐碎事项，因此要准备一筆律師費。
一般签临约后14日双方会再签正式买卖合约，此时您要再付“加付订金”，俗称“大订”。大订连细订，通常为楼价的10%。
一个尽责的律师，能够为您找出物业问题，例如业权不清、业主遗失重要楼契文件、未交管理费、管理费按金失蹤、有未处理的物业问题（即被钉契而未解钉）等等，如果情况严重，而卖家到成交大限之期都未能解决（如补交文件），您就有理由“踢契”，即取消交易并取回全数按金。

7. 签正式合約30日内交印花税

如签临约后14日签署正式买卖合约，您便须于30日内缴付买楼印花税。

8. 成交日前或当日验收单位

临近成交日，您须再上单位验收。
二手房一般是“现狀买入”，签楼契就代表了买家同意买入该状况的物业，不会事后追究卖家维修费用，所以您最好先行下载一份千居验楼清单，抵场后尽量验清楚单位的结构。

9. 成交当日上律师楼签楼契，付楼价尾数

验收单位后，便是正正式式上律师楼签“转让契”（即楼契）的成交大日子，意味了单位的业权将由卖家转移至买家。
成交日一般为签订正式买卖合约起计的60至90日内，您的代表律师负责草拟楼契条款和处理按揭契据，并将楼契送往土地注册处登记。
此时，您须付清楼价尾数，交付代理佣金，并收回物业锁匙，成为业主。
如果您有申请按揭，银行一般会安排于成交日前放款至您的代表律师，再由您的律师代为向卖家缴付楼价，整个过程您不会收到任何款额。

10. 买火险 / 家居保险

恭喜您成为业主！业主的责任之一，是为物业买保险。普遍而言，承造按揭时，银行已要求您出示单位的火险证明，如果单位太旧，火险已经过期，银行就会要求您另外购买，甚至趁机向您推销火险服务和提供优惠。
火险是“楼宇结构保险”，新型的大厦屋苑通常已为整幢大厦投保。不过，楼宇结构都有分“公家”和“私人”範围，您单位入面的牆身、天花等等结构未必是大廈 master policy 的受保範围，您有機會要再买一份增加保障。
家居保险和火险不同，单位住戶有權选择是否购买。家居保险保障单位内的财物损失，以及于住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡时提供保障。如果单位用来放租，您更可升级买业主版本的家居保险，保障因租户造成的损失。

认清以上买楼步骤，到正式买楼之时，便不会手忙脚乱；但若想求得安居，还是要想些时间物色心仪单位，即上千居搜寻各區靚盘。

常见问题

买楼主要涉及哪些支出 / 费用？

买家需要准备首期、律师费、印花税、代理佣金、按揭保費、管理费按金、水電费按金等等。

申请9成按揭需要什么条件？

须透过按揭保险计划申请：9成按揭的申请人须为香港永久性居民，并为固定受薪人士，于申请时未持有任何香港住宅物业（即为首置人士），供款与入息比率上限为50%。另外，购入的楼价不可高於$1,000萬元。