房屋空置率：定义、分类、算法及影响分析

房屋空置率：定义、分类、算法及影响分析

定义

房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

分类

房屋空置率可以根据房地产市场类型的不同，分为存量市场的空置率和增量市场的空置率：

1. 存量市场的空置率：指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。这里的空置不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。

2. 增量市场的空置率：指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这里的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

算法

空置率的计算方法有多种：

1. 空置率 = 全社会空置房面积 / 全部住房面积
2. 空置率 = 空置商品房面积 / 最近三年内竣工面积
3. 空置率 = 空置商品房面积 / 当年竣工面积

西方常用的算法是：

空置率 = 待售、待租的住房面积 / 可用住房和其他商品用房出售和出租总量

专家认为这种算法不适用于中国，因为中国正处于大规模城市化进程中，一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。

相关最新信息

某研究机构于2022年8月发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间。具体来看：

• 南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上
• 深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下

住房空置率随城市能级依次递增：一线平均7%，二线平均12%，三线16%。仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

此次调研未包括期房和现房待售部分，因此整体数据可能偏低。即便如此，内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

南昌：为何空置率如此之高？

近十年来，南昌实现了跨越式发展，GDP和人口大幅增长，城市面貌焕然一新。红谷滩CBD的摩天大楼鳞次栉比，城区建成面积从208平方公里增长至366平方公里，涨幅达到76%。

然而，在新城规划接连出台、超高层建筑不断拔地而起的同时，南昌许多新片区却存在人气不足、入住率过低的问题，无论是商办写字楼还是住宅空置率，南昌的数据均位于全国前列。

今年年初，南昌已经出台新规，限制超高层建筑的高度和数量。这反映出我国城镇化进程已经从土地的城镇化发展到了人的城镇化，靠“摊大饼”式的增量发展边际效应一直在递减，人民对社区生活的关注度更高、城市发展逻辑发生了很大变化。如今，走减量式发展、内涵式发展路线，已经成为多数大中城市的追求。

海外情况

根据世界经验，空置率不应该超过10%。美国楼市最差的2007-2008年，住房空置率也才只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。日本房屋空置率在发达国家里算很高的了，2017年的数据是13%。

中国虽然没有官方数据，但之前曾有一组民间调查数据显示，中国住房空置率整体水平在22%至26%之间。

影响

商品房空置率对房地产投资波动的影响：

1. 外部冲击：宏观经济环境、经济政策、需求变化、体制变动等因素都会影响房地产投资波动。当经济处于扩张阶段时，对房地产的需求剧增，房地产价格趋于上涨，使房地产投资迅速膨胀；反之，房地产投资则迅速减少。

2. 政府宏观政策：政府政策既可以起到稳定作用，又可能在政策失误或调控过度时加剧房地产投资的波动。

3. 开发商行为：房地产投资周期长，影响时间也长，投资规模难以根据市场情况做出迅速调整。开发商多是进行静态预期，当盈利水平下降时，就会压缩投资；当市场销售畅通时，盈利增加，开发商的信心就会增强，投资规模就会加大。

空置率作为衡量房地产开发是否过热的主要依据之一，其影响体现在：

1. 反映过去投资情况：中国目前的房地产开发建设项目从投资到最后交付使用并形成空置的周期大体为2～3年。通过对空置率的分析，可以对过去的投资是否适量，是否和国民经济发展水平同步做出一个大体的总结。

2. 指导现在投资：空置率指标的引入，可以在对投资规模进行调控的过程中起到参考作用。比如，国家要确定今年房地产投资的总规模，那么根据居民的收入水平和社会经济发展状况等一系列指标，对商品房的需求量进行动态预期，该预期需求量扣除存量空置房的规模，得出的是新增商品房的规模。新增商品房的规模确定了，就可对房地产投资规模进行科学的调控。