高盛研判：中国房地产市场未来走向及调整时间预测
高盛研判：中国房地产市场未来走向及调整时间预测
近日，国际知名投行高盛发布了关于中国房地产市场的最新研判。报告指出，预计中国新房房价将在2025年底趋于平稳，并在2027年实现轻微增长；同时，二手房市场也将在2026年逐步稳定下来。值得注意的是，高盛对房价企稳的时间点进行了修正，这引发了外界的关注。
高盛最新研判：房价企稳时间点提前
高盛在半年前的研判与现在有所不同。在2024年4月，高盛曾预测中国房价将在2027年三季度企稳。然而，在最新的研判中，高盛对房价企稳的时间点进行了修正，这引发了外界的关注。
高盛对此解释道，此次研判的调整是基于9月以来中国政府宣布的全面、协调的宽松政策。这些政策标志着房地产市场持续下滑的趋势已经出现拐点，政府明确将稳定房价作为政策宽松的主要目标。与以往零碎的宽松措施相比，这一轮的救市措施显得更为全面和有力。
高盛进一步指出，政府逐步推进的“住房去库存”战略将为房地产市场的稳定提供更明确的预期。虽然欧美等西方国家在行业调整上拥有一定的控制力，但与中国相比，中国作为社会主义公有制国家，其大政府治理模式赋予了政府更大的资源和影响力。这种模式使得中国能够更集中资源和力量，更快速地刺激经济，并推出强势的产业政策和行业刺激计划。
中国房地产市场仍面临两大挑战
高盛指出，在房价企稳之前，市场仍有可能继续下滑20%至25%。这主要是由于93万亿的巨量广义库存和59万亿的总债务所导致的问题短期内难以解决。尽管政府已推出救市措施，但高盛认为，由于高库存和总债务的严重性，市场解决这些难题需要时间。因此，中国房价在近期内可能仍存在一定的下行风险。
此外，高盛进一步指出，尽管政府已采取一系列救市措施，但目前这些政策尚不足以遏制中国房价的下滑趋势。例如，中国人民银行提供的3000亿元再贷款额度，旨在帮助地方国有企业购买已完工但未售出的库存，然而这一额度相较于庞大的狭义库存而言，其作用显得微乎其微。
同样，4万亿的白名单信贷计划虽然已审批落地2万亿贷款，但这些贷款多数为“再融资贷款”，并非新增资金。若未来继续采取类似安排，其对整体房地产市场的推动作用将仍然有限。
此外，100万套旧楼改造计划也面临挑战。地方政府在短期内缺乏足够的专项债额度，且如果不改变当前的融资方式，即使增加城中村改造规模，其整体推进速度也难以加快，对扭转房地产下行趋势的帮助也将有限。
因此，高盛认为，截止目前（2024年10月23日前）的救市支持规模仍然不足以阻止房价下滑。在执行层面，这些措施面临着多重挑战，需要有针对性地每年保持一定有效体量的“化债+去库存”工作，而非仅仅采取小规模的救市措施。
至少额外8万亿救市，是预测前提
高盛预测，到2025年底房价能够企稳，这一预测的前提是政府能额外提供至少8万亿的财政支持。当然，具体数额尚未最终确定，但预计将在本周11月8日的人大会上敲定。
高盛假设，这8万亿救市资金将以地方政府专项债券的形式发放，旨在加速行业供需平衡并改善开发商的流动性。基于市场减少14万亿库存（至2024年底为66万亿）的情况，高盛认为额外的刺激措施将提供必要的流动性，以填补2024-2027年期间平均2万亿的行业资金缺口，并确保竣工率维持正常水平。同时，行业杠杆率预计将从2025年底的80%降至70%左右。
若缺乏这样的额外刺激措施，高盛预测房地产市场的低迷状态可能将持续至2027年。然而，有了这8万亿的救市大招，高盛预判中国楼市未来三年将出现三大转变：
首先，房价方面，预计到2025年底房价将趋于稳定，而到2027年时，平均售价将同比上涨2%。
其次，销售额方面，预计到2027年一手房市场销售额将稳定在约8万亿的水平，大约是行业峰值的40%。具体来看，中国房地产销售在2024年为7万亿，2025年预计为9万亿，而后的2026年和2027年则分别为6万亿和8万亿，整体近四年都维持在8万亿左右。
最后，新开工量方面，预计到2027年房地产新开工率将稳定在峰值的20%，这为2028-2029年房地产固定资产投资的最终稳定奠定了基础。
那么，这至少额外8万亿的救市资金是如何计算出来的呢？高盛给出了一份详细的清单，也即他们开出的救市清单。
其2万亿资金将直接用于“去库存”，预计将减少一手市场可售库存约10%。
其4万亿资金将支持在建工程和债务重组，以缓解房地产上下游供应链的流动性压力，并填补3万亿的资金缺口。
其剩余的2万亿资金将专门用于支持“问题房企”的预售项目交付，因为当前“白名单”项目的准入门槛较高，较少涵盖问题类房企。
中国楼市与日本楼市对比分析
当前，中国房地产市场所面临的危机相较于20世纪90年代中期的日本更为严峻。然而，中国也具备一些有利因素，这些因素正在助力房地产市场的企稳向好。
首先，尽管中国的出生率在2022年下降至75%，且在2023年以更快的速度持续下降，远低于日本1990年的99%，但这一数字可能尚未触底。这一人口结构的加速转变给政府带来了长期挑战，尤其是在通缩压力和房地产危机交织的背景下。
其次，中国房地产市场的疲软程度更为明显。例如，中国城镇住宅空置率高达20%，几乎是日本1990年9%的两倍；同时，中国面临更高的房价压力，房价与普通家庭收入的比率达到30-50倍，远高于日本1990年的11倍。此外，房地产投资在中国经济中占据重要地位，而当前房地产市场低迷对中国实体经济的直接影响可能大于日本。
尽管面临这些挑战，中国仍有许多有利因素预示着可能避免房地产市场的长期下行。例如，中国房地产市场的低迷并未因股市下行而加剧，这与日本1990年初股价暴跌对银行系统的严重冲击形成对比。此外，中国的城市化率仍然较低，尽管总人口减少，但城市中心人口仍在稳步增长。同时，尽管中国人均GDP较低，但经济的潜在增长率却高于1990年代的日本，这将在一定程度上减轻去杠杆化的痛苦。
租售比与贷款利率关系及二线城市房价走势
未来，高盛预期会有更多的抵押贷款利率和政策利率下调措施出台。当租售比大于贷款利率后，大多数二线城市的房价将不再具备下跌动力。
在抵押贷款利率为2%与当前2%水平对比的情况下，高盛的公平价值分析显示，多数二线城市无需额外房价下跌，即可使购房成本与租房成本持平。这预示着未来中国房价可能逐步止跌，迎来稳定。
事实上，当“租售比”超过“贷款利率”时，中国房地产市场将趋于稳定，这是市场自发调节的结果，无需政策刺激。目前，中国房地产租售比正在逐步向房贷利率靠拢，预示着黄金交叉点的临近，房价稳定指日可待。
根据Wind数据，一线、二线、三线、四线城市租金回报率均值在2024年3月分别为84%、24%、51%和96%，显示出不同城市的租金回报差异。随着美国降息通道的开启，中国未来也可能进入低利率时代，这将进一步推动房价的稳定。
高盛预测，未来一线城市的房价将比其他地区更早复苏，这得益于一线城市坚实的经济基础和与股市的正相关关系。一线城市的复苏将增强市场信心，进而带动更广泛的市场价格回升。特别是当政府进一步放宽购房限制时，一线城市的房价复苏步伐可能会更快。
同时，如果政府将去库存工作重点放在与一线城市经济联系紧密的主要二线城市，那么一线城市的复苏效应可能会逐渐传导到这些二线城市。因此，未来房地产市场的企稳路径有望是一线城市率先复苏，随后带动多数二线城市。
对此，高盛分析指出，房地产市场的复苏路径将逐步展开。首先，项目销售情况将出现改善，销量有望企稳并逐步上升。随后，房价也将趋于稳定，预计在2025年底前实现企稳，并在2027年微幅上涨2%。最后，随着资产负债表更为稳健的开发商逐步增加土地储备乃至新开工项目，这一复苏趋势将同步传导至整个行业。因此，一条清晰的房地产市场复苏之路，或许即将展现在眼前。