如何防范房产抵押贷款的风险
如何防范房产抵押贷款的风险
房产抵押贷款作为一种常见的融资方式，在为借款人提供资金支持的同时，也伴随着一定的风险。为了帮助读者更好地了解和防范这些风险，本文将详细探讨房产抵押贷款的主要风险点及其相应的防范对策。
房产抵押贷款的风险点
租赁权对抗的风险
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，贷款机构将无法处理抵押房产。借款人与贷款机构签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，贷款机构将无法获得租金收入用于还贷。抵押登记权的风险
土地使用权的风险，贷款机构办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，贷款机构办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。土地性质引发的风险
我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，贷款机构将无法处置土地上的房产。土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，贷款机构将无法处置抵押房产。在建工程抵押的风险
建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。
防范房产抵押贷款风险的对策
深入调查，防止“先租后抵”
贷款机构办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人；对已经出租的房产，一般不予办理房产抵押贷款。认真办理抵押登记
办理房产抵押贷款时，贷款机构应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，以便于处置抵押房产。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，留够充足的时间处置抵押房产。注意土地的性质和使用期限
根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。开展贷后检查
贷款机构应经常开展贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，并根据情况及时采取有效措施。对在建工程抵押贷款重点管理
对发放的在建工程抵押贷款，贷款机构应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本机构，往来款项要通过本机构办理，随时监督借款人资金使用情况。共有财产抵押
对共有财产，贷款机构应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。重视第一还款来源
贷款机构发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。