2025，学区房彻底变天
2025，学区房彻底变天
2025年开年以来，学区房市场备受关注。从过去几个月的成交数据来看，学区房市场并未走出独立行情，成交量虽然存在，但市场分化严重，信息不对称现象突出。本文将从家长观念变化、人口因素影响以及学区房属性转变等多个维度，深入分析当前学区房市场的现状与未来趋势。
家长观念的变化
不得不承认，近几个月遇到的家长群体与几年前相比有了显著变化。在教育问题上，越来越多的家长呈现出一种"佛系"态度，这或许是因为"卷不动"了。
过去几年，只要提到教育，几乎没有一个家长不感到焦虑，仿佛有一种无形的力量在推动着他们不断竞争，停不下来。表面上减负，实际上竞争加剧；表面上考试减少，实际上在拼证书。
以本地情况为例，初中优录除了要求全优全三好，还必须具备国赛一二等、剑桥五级至少KET、部分白名单赛事证书。归根结底，这是因为优秀的孩子太多，只能不断提高筛选标准。
这种"佛系"并不影响家长在教育上的投入，只是变得更加理性，不会像过去那样不顾一切地加杠杆，对亏损也有了一定的认知。买不起或亏不起的，完全不考虑学区房，转而选择课外班；能买得起的，尤其是外来人口，还是会购买，希望为孩子创造一个好的学习环境。
这种变化至少砍掉了学区房市场三分之一的需求。
人口因素的影响
说到学区房，人口因素是不可忽视的重要指标。以南京为例，从下图可以看出人口趋势：
此外，还需要考虑二胎三胎的因素，因为这些家庭对学区房的需求通常只有一套。近两年官方没有具体披露相关数据，但一胎的占比已低于50%。
这些数据说明，在幼儿园关闭潮之后，未来几年小学入学人数将大幅下滑，几年后将轮到初中。因此，学区房市场的整体需求会越来越弱，暂时看不到反转的可能。
学区房属性的转变
学区房的本质是将关注教育的家庭通过证书或房价筛选后集中起来。那么，在不同教育阶段，学校、老师和家庭各自扮演着怎样的角色呢？
- 在小学阶段，学校的占比15%，老师的占比15%，家庭的占比70%。
- 在初中阶段，学校的占比30%，老师的占比30%，家庭的占比40%。
- 在高中阶段，学校的占比40%，老师的占比40%，家庭的占比20%。
当下，反复强调家校共同体的小学，学校的重要性一直在削弱，家长的跟进和付出才是最重要的，到了初中和高中，学校才是最重要的。
很多家长明白这一点后，对小学学区就没那么深的执念了，市场除顶级小学被继续认可外，其他小学已经平均化。
目前，愿意在小学学区上砸钱的主要是二胎家庭，双学区，一次投入解决所有问题。未来几年，小学学区房的流动性会进一步下降，学区属性会大幅削弱，居住属性差点的大概率要烂在手上。
那么初中呢？很多家长已经意识到中考比高考重要多了。中产，甚至伪中产家庭，是不能接受教育的不确定性，所以在有条件，还是愿意投入。
很多人会问，去一线初中包出成绩吗？肯定不包，要看孩子自身努不努力。好的学校，有相对好的学习氛围，比较高的天花板和竞争参照物，还有一点，就是引导学生形成正确的人生观和价值观，学校和学校一对比还是有差距，尤其进入高中后反过来看。
目前初中学区房是极端化发展，经过一轮40%的跌幅，老破小很抢手，因为便宜，买的就是个学位，用完就卖，反正也不住。大家都知道未来要亏钱，总价低，就意味着亏损小，只要学校足够好，三年以后能脱手。
居住属性好的房子也抢手，很多人还是在意住的环境。从去年下半年楼市的走势看，核心区+好学位+次新房，价格都在反弹。
剩下的呢？学校不是一线的，房龄老面积大的，一跌不起，一跌再跌。
结语
学区房是消费品，这个已经得到反复确认了。小学学区房已经过了大限，现在还在买单学区的，一定要想清楚，几年后卖不掉，初中如何解决。不要对小孩未来的成绩过分自信，就这么确定能被优录？你先问问自己够鸡吗？去年以来，找关系办理入学的诈骗案频发。一步错，步步错。
初中学区房，大概还能挺3年。对于现在还持有学区房的，还是那句忠告，用完就卖，不要有一点犹豫。从去年看，高点往往出现在年底。优质房源出现在6-9月。
最后还想和各位家长多说一句，去了好学校才是第一关，后面要付出更多，一定要有心理准备。可能有人要反驳我，觉得学校不重要，自己拼就行，那可能是角度不一样，有很多家庭是不愿意在教育上承受任何风险和不确定性的，如果钱可以解决，那就花钱买房，如果亏不起，就算了。