房地产市场的未来：从脉冲到持续稳定的关键因素

房地产市场的未来：从脉冲到持续稳定的关键因素

房地产市场在经历了一个季度的脉冲后，近期再次呈现趋缓态势。本文从政策力度、房贷利率调整及预期管理等多个维度，深入分析了市场趋缓的原因，并探讨了实现市场持续稳定的关键因素。

在经历了约一个季度的市场脉冲后，近期房地产市场似乎再次呈现趋缓的态势。与过去两年的政策效果相比，本轮地产成交反弹的持续时间更长，幅度也更显著。然而，为何在脉冲之后市场又开始回落？实现房地产市场企稳的核心力量究竟是什么？

政策力度与预期管理的作用

无论是针对不同城市的施策力度，还是房贷利率的下调幅度，本轮政策并未超越过往。排除这些因素后，此次“促进房地产市场止跌回稳”等政策表态显得更加鲜明，预期管理可能在其中发挥了重要作用。过去几轮政策放松后，地产成交短期内均呈现出相对于经济基本面的超调，但最终都难以摆脱经济增速中枢的约束。今年以来地产成交的走弱，或许也反映出其向基本面的回归。

银行反映地产风险的复杂性

在美国和日本等地，房地产市场的调整往往伴随着银行不良率的显著抬升，而我国的不良率至今却稳中有降。这可能与我国独特的预售制有关。目前，来自金融体系的有息债务、向老百姓的预收房款以及对上下游企业的应付账款等，构成房企负债约1：1：1的比例。房企的风险未必直接反映在银行，这在客观上影响了地产风险的识别难度和政策的应对速度。

展望未来，房地产市场的“止跌回稳”是一个涉及销量、价格、购地、投资等全链条改变的过程，首先应是微观预期的改变。这固然离不开预期管理，但若不满足脉冲效果，则取决于加大逆周期调节下财政货币政策的真实兑现和持续发力。这也未必一蹴而就。