以案释法：农村房屋宅基地买卖须谨慎

以案释法：农村房屋宅基地买卖须谨慎

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澎湃

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农村房屋宅基地买卖是一个敏感且复杂的法律问题。一起发生在宁夏石嘴山市平罗县的房屋宅基地转让纠纷案，为我们揭示了农村房屋宅基地买卖的法律边界。

原告张某与被告胡某某签订房屋宅基地转让协议，在协议签订后，胡某某于当日向张某支付转让费，张某在收到转让款后将两处房产交付于胡某某使用。历时几年后，张某想重新买回该房屋宅基地，在张某向胡某某支付尾款时经他人提醒意识到胡某某并非本村集体内部成员，故无权买卖村集体共同所有的农村宅基地，随即向石嘴山市平罗县人民法院姚伏人民法庭提起诉讼。

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承办法官受理案件认为，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。胡某某并不具有涉案房屋所在村村民资格，所以原、被告之间签订的宅基地买卖协议无效，违反法律强制性规定。考虑到该案件宜调不宜判，法官从情、理、法的角度和双方当事人积极沟通，最终达成调解协议，解除上述宅基地转让，张某向胡某某当庭支付宅基地购买款及地上附着物增值费用后，胡某某也将房产返还于张某。

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，村集体所有的土地使用权不得出让、转让或用于非农业建设，村民对宅基地也只享有使用权，故将宅基地上的房屋出卖给本村以外的成员不受法律的认可与保护。即使将宅基地上的房屋出卖给同村成员，也应符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准）的规定，还应经本集体经济组织和政府部门依法批准。而本案案涉房屋修建在农村集体土地上，被告胡某某非该案所在村的集体组织成员，故双方签订的《房屋宅基地转让协议》违反法律强制性规定，属无效合同。