买房时什么是善意取得，善意的判断标准又是什么

买房时什么是善意取得，善意的判断标准又是什么

在房产交易过程中，"善意取得"是一个重要的法律概念，它关系到购房者和房主的权益。本文将详细解释什么是善意取得，以及如何判断一个交易是否符合善意取得的标准。

什么是善意取得？

善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物（房产）转让给第三人的，如受让人（购房者）在取得该财物（房产）时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

善意的判断标准

这需要从受让人（购房者）的“善意”认定、交易价格“合理”与否和合同效力是否影响物权善意取得三方面进行衡量。

1. “善意”认定

• 认定原则：受让人（购房者）受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

• 非“善意”的情形：

• 登记簿上存在有效的异议登记；

• 预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

• 登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

• 受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

• 受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

• 重大过失的认定：不动产交易真实权利人（房主）有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

2. 交易价格“合理”认定

“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

3. 合同效力情况

无效和被撤销的合同不适用善意取得。

法律依据

《民法典》第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

实务建议

• 如果你是购房者，发生卖家纠纷时，可以检查自己是否符合善意取得的标准。如果符合，通常可以继续拥有房产。
• 如果你是房主，发现房产被共有人转卖，需要判断购买者是否为善意取得。如果是善意取得，只能向无权处分人追偿；如果不是善意取得，可以通过法律途径追回房产。