小区会所归属争议：从法律角度解析业主与开发商权益

小区会所归属争议：从法律角度解析业主与开发商权益

居民小区内的会所归属问题一直是业主和开发商之间争议的焦点。会所是属于全体业主共有，还是开发商所有？本文将从法律角度，结合具体案例，为您详细解析这一问题。

会所归属的法律依据

根据《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

实践中的判断标准

在司法实践中，会所的归属主要参考以下因素：

1. 规划用途

如果会所被规划为物业服务用房，根据《民法典》的规定，应当属于业主共有。

2. 建设成本分摊

（2017）苏02民终5565号案例表明，如果会所的建设成本已经分摊到出售给业主的商品房中，那么该会所应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。

3. 公摊面积

(2017) 闽01民终4915号裁判观点认为，如果会所未计入公摊面积，即业主未为会所支付对价，而会所的合法建造人为开发商，根据物权法规定，开发商基于其建造行为而成为会所的权利人。

4. 合同约定

根据《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

律师建议

上述因素仅是作为会所权利人认定的参考因素，在司法实践中对于法律理解的不同，导致法律适用存在争议，还需要结合特定案情及特定区域的政策和司法判例进行具体的评判分析。

相关法律规定

1. 《中华人民共和国民法典》

• 第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
• 第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
• 第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2. 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)

• 第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:
• (一)具有构造上的独立性，能够明确区分;
• (二)具有利用上的独立性，可以排他使用;
• (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
  规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
  本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
• 第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分:
• (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
• (二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
  建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。