杭州住房租赁市场分析与展望

杭州住房租赁市场分析与展望

2023年，杭州的住房租赁市场展现了旺盛的发展态势。在热点16城中，杭州的供给增量并不显著，低于16城55.2%的平均增量水平。但展望2024年，潜在供给量将会大幅度增长，预期会对市场带来一定的压力。本文将从政策角度出发，深入分析杭州市住房租赁市场的现状、投资潜力以及面临的挑战，目的是为投资者和租赁者提供一个全面且深入的市场分析。

政策聚焦市场监管

强调住房租赁企业的合规性

2023年，杭州的住房租赁市场政策主要集中于激发市场活力及加强市场监管两大方向。一方面，政策着重于扩大保障性租赁住房的供给，以满足更广泛的居民需求；另一方面，强调对住房租赁企业进行严格的合规性和信用度审查，确保市场的健康发展。

品牌多样化程度高

未来潜在供给量大

2023年，杭州的集中式租赁住房由44家运营管理公司、提供了约77,339间住房，同比增长44.4%，供给总量位列16城的第4位。杭州的品牌丰富度仅次于北京，与上海并列在16城的第二位。

从未来供给来看，杭州通过专项用地新建途径租赁住房的房间数量约为20,904间，同时，杭州仍有存量租赁型商品房约15,377套；此外，通过头部70余个品牌运营商的已签约但未开业的项目进行统计，未来杭州潜在供给为14,883间；综上，杭州未来供给合计为51,164间。

数据来源：Leading Data by ICCRA

「EILT区域分级模型」下的供需特征分析

2023年，ICCRA 在行业首先推出「EILT区域分级模型」，以期为资本端提供筛选需求锚定区域定量模型，从而形成具备指导价值的投资地图。1级至5级，租住需求依次递减；其中，1级、2级、3级区域代表租住市场基本面良好，存在稳定且可观的市场需求——【需求锚定区域】；4级、5级区域代表租住市场尚未成熟，缺乏足够的需求支撑。

杭州租赁住房市场需求旺盛

青年公寓和宿舍型公寓表现突出

根据EILT模型，杭州200个街道划分如下：

• 1级区域共有13个，主要分布在环西湖主中心板块；
• 2级区域共有15个，较为分散，主要聚集在拱墅区、西湖区、下城区、江干区和滨江区内的商务和产业园聚集区；
• 3级区域共有36个，在1级和2级区域的外围区域，主要体现了跟着产业走、跟着轨道交通走、跟着存量资产走的特点。
• 4级区域共有18个，五级区域27个，两类区域基本分布在3级以外的区域。

其中，【需求锚定区域】的数量占比为32%。从供给分布来看，94.2%的项目位于1-3级的【需求锚定区域】，其中以3级区域为主。

数据来源：Leading Data by ICCRA

产品线分布特点：

杭州住房租赁市场呈现多元化发展格局，其中高端公寓主要集中在城市的一级区域，反映出高端居住需求对位置的偏好。同时，青年公寓在1-4级区域中占据优势比例。租赁式社区的扩张尤其显著在3-4级区域，特别是4级区域内的显著比例增长，显示出与专项用地布局的紧密联系。此外，杭州在2017年底全国领先地提出宿舍型公寓概念，旨在为外来务工人员提供经济实惠的临时性租赁住房选项。这些住房的租金低于市场平均水平的七成，不仅为务工人员提供了经济上的便利，也有助于改善城市的营商环境，并缓解企业的用工和人才留存困难。目前，已有近44个宿舍型公寓项目在上城区、拱墅区、西湖区、萧山区、临平区、富阳区和余杭区等区域布局。

数据来源：Leading Data by ICCRA

各产品线在各级区域的需求表现：

对比其他城市，杭州的青年公寓在不同等级区域的租金坪效差异较小，这种现象主要归因于杭州的商务和产业人口较为分散，整体的租房需求保持旺盛。同时，与青年公寓相比，租赁式社区的租金效益有所下降，这主要是纳保对租金水平控制的影响。尽管如此，杭州的住房出租率整体保持稳定，反映出市场对各类住房产品线的强烈需求。这一现象不仅凸显了杭州住房租赁市场的健康和活力，也表明了市场在满足不同人群住房需求方面的广泛适应性。

数据来源：Leading Data by ICCRA